調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力,改善住房也因此受到影響,專業(yè)人士建議做出相應(yīng)調(diào)整,以便能夠適應(yīng)政策影響帶來的變化。調(diào)整主要圍繞房貸優(yōu)惠和稅費(fèi)減免兩大方面進(jìn)行,也就是說,改善型購房要做到盡可能多地享受政策優(yōu)惠。
樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力,對改善型需求造成不小影響,在這種形勢下,購房者應(yīng)該如何應(yīng)對呢?去年年底,樓市調(diào)控政策密集出臺(tái),包括交易費(fèi)用、稅費(fèi)、信貸以及土地政策等都做出了調(diào)整,對市場產(chǎn)生了巨大影響,市場觀望氣氛逐漸濃烈起來。
但對于部分剛性需求來說,迫于實(shí)際需要,仍會(huì)擇機(jī)置業(yè)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前改善型需求為市場購房主力。雖然政策對投機(jī)性需求加大了打擊力度,但不可否認(rèn)的是,改善型需求也受到了不同程度的影響,交易過程以及交易方式也不同于以前。對此,專業(yè)人士建議購房者應(yīng)該做出相應(yīng)調(diào)整。
購房多為改善型
在春節(jié)長假期間,上海的付先生可沒閑下來,除了走親訪友外,他還有個(gè)任務(wù),就是四處尋找合適的房子。兩年前付先生在閔行區(qū)的古美社區(qū)內(nèi)購買了一套一室戶,雖然面積不大,但還能滿足小兩口居住。不過現(xiàn)在形勢不同了,因?yàn)閮鹤右芽鞚M三歲了,準(zhǔn)備從湖南老家接過來在上海上幼兒園。兒子到來之后,還要請保姆,屆時(shí),現(xiàn)有的居住條件肯定滿足不了。
年前國家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)市場遽然降溫,市場觀望氣氛越來越強(qiáng)烈,為此付先生也曾為是否買房而猶豫過,但考慮到實(shí)際需求,他還是決定買房。“如果現(xiàn)在不買,就只能去租房。與其等待,還不如現(xiàn)在買房提前鎖定成本,說不定是個(gè)理性的選擇呢。”付先生說。
其實(shí),像付先生這樣的購房者還是存在的。記者從滬上部分中介公司了解到,目前市場上現(xiàn)有的剛性需求中,主要為改善型需求和婚房需求兩大類。上海美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)域經(jīng)理劉慶霞介紹說,附近市場的改善型居住需求約占總成交量的4成以上。而來自北京和廣州二手房市場信息顯示,改善型需求也是主力。北京中原三級(jí)市場研究部有關(guān)人士表示,選擇在今年2月份置業(yè)的改善型比例也不小,約占3成。
政策影響變化多
不過付先生在看房過程中卻碰到了一個(gè)難題,即自己的戶口中只有兩個(gè)人,愛人還是外地戶口,因此他不清楚自己的人均面積到底應(yīng)該如何計(jì)算。如果只能按照兩口人計(jì)算的話,現(xiàn)有的住房面積已經(jīng)超過上海最新公布的人均居住面積33.4平方米的標(biāo)準(zhǔn),顯然不符合改善型購房的標(biāo)準(zhǔn)。
不可否認(rèn)的是,宏觀調(diào)控政策對樓市產(chǎn)生了巨大影響,“國四條”明確提出要“抑制投機(jī)”,毫無疑問,投機(jī)性需求必然成為主要打擊目標(biāo)。雖然政策仍保護(hù)改善型需求,但此類購房者亦不可避免受到了一些影響。
上海“我愛我家”權(quán)證部經(jīng)理渠福琴告訴記者,目前改善型購房程序以及交易過程與之前相比發(fā)生了變化。“如果不了解其中的變化,有可能會(huì)讓自己在購房過程中面臨不少困惑。”她說。就如繳納契稅而言,在目前情況下,即使是購買普通住房,也需辦理首次購房證明,這樣在繳納契稅時(shí)才能享受到1%的優(yōu)惠。
此外,目前改善型購房在按揭貸款優(yōu)惠條件、退稅等方面,與以前相比都發(fā)生了變化。這要求購房者對此有詳細(xì)了解,并根據(jù)這些變化做出相應(yīng)調(diào)整。
注意四點(diǎn)是關(guān)鍵
對改善型購房影響最大的,無非是住房按揭貸款以及稅費(fèi)這兩大方面,因此專家建議應(yīng)該圍繞這兩大方面主動(dòng)做出調(diào)整。
能否享受到7折優(yōu)惠利率,以及稅費(fèi)方面能否得到減免,這關(guān)系到能否得到真金白銀的實(shí)惠。就如房貸來說,同樣是20年期80萬元的按揭貸款(等額本息還款法),7折優(yōu)惠利率與8.5折利率(市場水平),月均還款差額為385元。如何操作呢?專業(yè)人士表示應(yīng)該在優(yōu)惠條件、退稅辦理方法、交易過程等方面多加注意。
一、優(yōu)惠條件要清楚
自己到底是否滿足申請優(yōu)惠房貸的條件,這需要取得相應(yīng)的證明材料。據(jù)了解,對于改善型需求來說,是否滿足申請優(yōu)惠房貸條件,最主要的條件就是現(xiàn)有家庭人均居住面積是否小于全市人均居住面積。上海市最近公布的全市人均居住面積為33.4平方米,那么對準(zhǔn)備改善居住條件的購房者來說,應(yīng)該低于該水平才行。
決定現(xiàn)有人均居住面積跟住房面積和家庭人數(shù)有關(guān),其中家庭人數(shù)彈性較大。據(jù)了解,之前家庭人數(shù)的確定由所在街道居委會(huì)開具證明即可,而目前則由市交易中心出具的《借款人及家庭人員情況表》具體內(nèi)容為依據(jù)。其中需要注意的是,對于新增加的人數(shù)設(shè)定了時(shí)間限制,如父母同住者,遷入時(shí)間必須超過一年,否則不納入家庭人數(shù)計(jì)算范圍。舉例說明,如劉先生家中原本有三口人,半年前母親前來同住,如現(xiàn)在購房,在計(jì)算家庭現(xiàn)有人均居住面積時(shí),因?yàn)槟赣H戶口遷入時(shí)間不滿一年,所以只能按照三口人計(jì)算。
劉慶霞提醒購房者,為了提前了解自己是否滿足申請優(yōu)惠房貸條件,可提前可先到上海市交易中心填寫《借款人及家庭人員情況表》,以便做到心中有數(shù)。
二、減稅、退稅有竅門
如何退稅、如何享受稅費(fèi)減免政策,這都有竅門。目前出售唯一一套普通住房并在一年內(nèi)再次買房的可退稅;購買90平方米以下普通住房可享受1%的優(yōu)惠契稅稅率。但有業(yè)內(nèi)人士提醒說,如何才能確保退稅以及稅費(fèi)的減免,則要注意操作方式。
對于出售不滿5年的唯一一套普通住房如何退稅,這正是不少改善型購房者會(huì)碰到的具體問題。渠福琴表示,出售自己唯一一套住房之后,只要在一年之內(nèi)再次購房,就可以辦理退稅手續(xù)。不過她提醒說,如要做到順利退稅,在納稅時(shí)必須要注意的是,應(yīng)以納稅保證金形式繳納。當(dāng)然,還有需要注意的是,在購房之后還需及時(shí)前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù),因?yàn)槌^1年的規(guī)定期限之后,會(huì)被自動(dòng)納入國庫。
而購房時(shí)要享受到稅費(fèi)的減免優(yōu)惠,也應(yīng)該注意方法。由于政策規(guī)定只對首次購買90平方米以下普通住房實(shí)行1%的優(yōu)惠契稅稅率,因此即使是改善型購房,如果沒有取得首次購房的證明,也會(huì)被要求按1.5%的稅率進(jìn)行納稅。對此,渠福琴提醒改善型購房者,可前往各區(qū)縣所在的交易中心辦理首次購房證明。