2009年1月，楊某向荷蘭人黛某購(gòu)買(mǎi)上海延安西路某套房屋，轉(zhuǎn)讓總價(jià)890萬(wàn)元，貸款金額為300萬(wàn)元。買(mǎi)賣(mài)合同約定：“乙方未按約定期限付款、或未按約定期限辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、或未按約定期限辦理交房的，則每逾期一日需向甲方支付房地產(chǎn)出售總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的滯納金”。合同補(bǔ)充條款約定：“2010年2月10日前辦妥銀行貸款的所有手續(xù)，保證可以辦理交易過(guò)戶(hù)，貸款由銀行取得收件收據(jù)后的2日內(nèi)直接支付給甲方。
雙方于2010年2月10日前辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)”。
合同簽署后，楊某支付了首付款590萬(wàn)，并于2月10日辦理了交易及抵押登記，取得了收件收據(jù)交于銀行。可是銀行遲遲沒(méi)有放款，銀行方面表示放貸額度受限，總行不許發(fā)放貸款，直到2月底貸款才放給黛某。
黛某要求楊某支付逾期付款的違約金，每日4450元，合計(jì)約8萬(wàn)元。楊某來(lái)咨詢(xún)本律師，是否要支付違約金。本律師認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第121條：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方與第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或按照合同約定解決”。所以根據(jù)規(guī)定，楊某應(yīng)該要承擔(dān)違約責(zé)任。但本律師認(rèn)為：合同約定楊某須在2月10日前辦妥貸款審批的所有手續(xù)，楊某已經(jīng)辦妥，銀行也已經(jīng)批準(zhǔn)其貸款申請(qǐng)，雙方也按約于2月10日辦理了產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)，楊某已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)。后來(lái)由于宏觀調(diào)控，政府出臺(tái)政策導(dǎo)致銀行逾期放貸，是楊某不能預(yù)見(jiàn)并克服的客觀情況，屬不可抗力，楊某是可以免責(zé)的。但因?yàn)橛馄诟犊睿瑢?dǎo)致黛某在荷蘭購(gòu)買(mǎi)的房屋也產(chǎn)生了違約金。最終在律師地調(diào)解下，雙方同意楊某支付1萬(wàn)元的違約金。
律師建議：從今年初開(kāi)始，因?yàn)橘J款逾期引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛開(kāi)始增多，為了避免此類(lèi)糾紛，建議合同簽署時(shí)，延長(zhǎng)銀行貸款辦理的日期及銀行放款的日期，或者約定付款日期以銀行付款的日期為準(zhǔn)等。
