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發燒樓市下購房的投資建議
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:960 ℃

近期,樓市發燒,交易活躍,房價飆升,泡沫積累,投資風險加劇。很多朋友問現在購房的問題,本文試著給點建議,正文開始前有三點需要說明: 一是,房產是投資品,購房是投資行為。 這個觀點闡述可見本人博客。 二是,目前樓市泡沫程度很高。該觀點的論證也可見本人博客

近期,樓市 發燒 ,交易活躍,房價飆升,泡沫積累,投資風險加劇。很多朋友問現在購房的問題,本文試著給點建議,正文開始前有三點需要說明:

一是,房產是投資品,購房是投資行為。

這個觀點闡述可見本人博客。

二是,目前樓市泡沫程度很高。該觀點的論證也可見本人博客。

三是,投資即簡單又復雜的事情,投資樓市亦是。 簡單 值得是理念, 復雜 說的時機把握。下面先簡單的介紹下投資理念:

價值投資 巴菲特的恐懼貪婪論

在別人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪。 股神巴菲特憑借這句投資格言,在資本市場上無往而不利。按照巴菲特的理論,在大多數人的貪婪的時候,投資品的價值一般會受到追捧被高估,價值投資理論建議應該賣出。;在大多數人恐懼的時候,投資品的價值一般會被拋棄而低估,價值投資理論建議應該買入。

我們用2007年以來南京樓市為例,介紹價值投資的做法:2007年三季度當時歷史高點,市場處于極度 貪婪 ,9月均價接近6000元/平米,是投資者賣出房產的好時機;08年上半年進入僵持期,價升量跌,投資者進入二手市場套現困難很大;08年三季度到09年一季度,市場進入調整期,投資者應該買入,最佳買入時機應該在08年10-09年3月;09年二季度市場進入復蘇,三季度市場開始繁榮,四季度市場泡沫開始大幅度增加,是房產投資者賣出的好時機。假設08年11月以均價(5982)買入,09年12月以均價(8829)賣出,如果是全額付款,其投資受利率將在47%(不考慮稅費),三成首付的話投資收益率將超過150%。

趨勢投資 索羅斯的華麗轉身

《享受泡沫》文中提到索羅斯的句話,大意是,絕大多數人做的都是趨勢投資,也是比較容易操作的投資,但能在泡沫破滅前完成華麗轉身的是其中少數。大多數人容易受到環境的感染,產生 羊群效應 ,所以追隨趨勢投資成為主流。

依然以南京市場未來解釋正確的趨勢投資方法:09年4月份,市場開始活躍,成交放量,存量減少,市場回暖信息顯著,是趨勢投資者較好的入市時機,假設在4月買入,10月賣出,全額付款也有37%的收益(不考慮稅費),三成首付的話回報率將超過100%。

價值投資者最佳介入時間是市場的低點,一般持有時間較長;趨勢投資者的難點是判斷市場的回暖信號及如何實現 華麗的轉身 。

高點買入 不理智的誤區

現在有一個錯誤的認識,只要投資房產,長期肯定是增值的,所以很多人選擇高點買入。他們的論據是這樣的,如果我是07年9月的高值買入,09年10月賣出,也是有很高的回報率的。

因為南京房地產自98年開始房改才市場化,市場一直出入上升渠道,風險意識淡薄,沒有親身經歷過98年東亞金融危機、日本泡沫危機、美國次信貸危機的類似大危機的洗禮。大家總是認為未來房價總會漲的,甚至某些專家說出市場沒有泡沫的謬論。

個人認為高點買入房產是非常不理智的行為,因為目前南京市場泡沫已經高位。

泡沫積累一定程度后,市場必然進行調整,一般有兩種調整:一是泡沫累計程度太深,已經危害整個經濟的發展,這種調整叫泡沫破裂,例如東南亞金融危機、美國次信貸危機;第二種,泡沫積累程度不高,這種調整叫泡沫釋放,例如南京08年的調整。

市場調整的長度和泡沫累計的程度成正比,05年國八條后調整僅半年,07年四季度到09年一季度的調整達到一年半的時間,而美國次信貸泡沫破滅后調整長達兩年以上尚未完全復蘇。根據測算(見博客),09年現在南京市場的泡沫程度已經遠高于07年的水平,意味著調整一旦到來,其周期會很長。

泡沫累積 投資風險加劇

以09年10月成交均價測算,南京房價收入比高達11以上,隨著年末房價進一步的飆升,泡沫繼續的加大,投資風險加劇,比如資產無法短期變現的風險、爛尾樓風險(海南為鑒)等。當然,如果你是一個懶惰的投資者,擁有充足的資金,自己房產打算持有5年以上,認為5年后物業稅政策沒出臺,也許高點的入市的泡沫風險并沒有太多問題。

投資需要的不是發燒的頭腦,而是冷靜和耐心。

近期,樓市 發燒 ,交易活躍,房價飆升,泡沫積累,投資風險加劇。很多朋友問現在購房的問題,本文試著給點建議,正文開始前有三點需要說明:

一是,房產是投資品,購房是投資行為。

這個觀點闡述可見本人博客。

二是,目前樓市泡沫程度很高。該觀點的論證也可見本人博客。

三是,投資即簡單又復雜的事情,投資樓市亦是。 簡單 值得是理念, 復雜 說的時機把握。下面先簡單的介紹下投資理念:

價值投資 巴菲特的恐懼貪婪論

在別人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪。 股神巴菲特憑借這句投資格言,在資本市場上無往而不利。按照巴菲特的理論,在大多數人的貪婪的時候,投資品的價值一般會受到追捧被高估,價值投資理論建議應該賣出。;在大多數人恐懼的時候,投資品的價值一般會被拋棄而低估,價值投資理論建議應該買入。

我們用2007年以來南京樓市為例,介紹價值投資的做法:2007年三季度當時歷史高點,市場處于極度 貪婪 ,9月均價接近6000元/平米,是投資者賣出房產的好時機;08年上半年進入僵持期,價升量跌,投資者進入二手市場套現困難很大;08年三季度到09年一季度,市場進入調整期,投資者應該買入,最佳買入時機應該在08年10-09年3月;09年二季度市場進入復蘇,三季度市場開始繁榮,四季度市場泡沫開始大幅度增加,是房產投資者賣出的好時機。假設08年11月以均價(5982)買入,09年12月以均價(8829)賣出,如果是全額付款,其投資受利率將在47%(不考慮稅費),三成首付的話投資收益率將超過150%。

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