對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房子，可以說(shuō)于多數(shù)人而言都可謂是一件人生大事，但是在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，如果購(gòu)房者大意或簽訂購(gòu)房合同稍有不慎，就有可能會(huì)掉入房屋開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房陷阱中。 為此，基于這種存在的實(shí)際情況，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)必須謹(jǐn)慎小心，提防陷阱，如果一旦遭遇陷阱就應(yīng)及時(shí)拿起
對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房子，可以說(shuō)于多數(shù)人而言都可謂是一件人生大事，但是在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，如果購(gòu)房者大意或簽訂購(gòu)房合同稍有不慎，就有可能會(huì)掉入房屋開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房陷阱中。
為此，基于這種存在的實(shí)際情況，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)必須謹(jǐn)慎小心，提防陷阱，如果一旦遭遇陷阱就應(yīng)及時(shí)拿起法律武器，只有這樣才能更好地維護(hù)自己購(gòu)房的合法權(quán)益。
對(duì)于首次置業(yè)的購(gòu)房者，置業(yè)過(guò)程中主要存在哪些陷阱，該怎樣去維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？
陷阱一：
模糊標(biāo)的好圈錢(qián)典型案例：趙女士和丈夫所購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是山西某房地產(chǎn)公司，這個(gè)公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，但他們制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款，并強(qiáng)迫消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的兄弟公司某裝飾工程有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。趙女士和丈夫都想知道這樣的合同究竟該不該簽。
友情提醒：筆者從相關(guān)部門(mén)了解到，如果開(kāi)發(fā)商交付的是精裝修房，就不應(yīng)要求消費(fèi)者與裝修公司再行簽約。消費(fèi)者所購(gòu)房屋由開(kāi)發(fā)商提供，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商商定，不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議中要求消費(fèi)者與裝飾公司簽約的方式，實(shí)際上將應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。所以，不管開(kāi)發(fā)商怎么要求，也不能由消費(fèi)者與裝修公司簽約。
陷阱二：
認(rèn)購(gòu)定金難歸還典型案例：李先生在一個(gè)小區(qū)里看上了一套100平方米的房子，當(dāng)時(shí)售樓小姐要求他簽一個(gè)《訂購(gòu)協(xié)議》，并且交了10000元的定金。后來(lái)他發(fā)現(xiàn)這個(gè)小區(qū)的綠地與其他配套設(shè)施的情況和一開(kāi)始她們說(shuō)的不一樣，就不想要這個(gè)房子了。但售樓小姐告訴李先生不要房子可以，但定金卻不能退。
友情提醒：據(jù)筆者了解，很多樓盤(pán)都有類(lèi)似情況，像有李先生這樣遭遇的消費(fèi)者也不在少數(shù)，不少開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者對(duì)相關(guān)法律不了解的弱點(diǎn)，在合同里規(guī)定，如果終止認(rèn)購(gòu)，定金不予返還，其實(shí)這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是不公平的。這種定金在法律上叫立約定金，也叫猶豫定金，商品房買(mǎi)賣(mài)屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的 猶豫期 ，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面了解自己的權(quán)利和義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房。 猶豫期 內(nèi)要求退定金的，應(yīng)給予退還。
陷阱三：
虛假宣傳來(lái)誤導(dǎo)典型案例：張女士在一次房展會(huì)上看上了一套大三居，后來(lái)又到售樓處作了詳細(xì)了解，這個(gè)小區(qū)的宣傳資料上寫(xiě)著有法式花園，還有漂亮的雙語(yǔ)幼兒園和大型的購(gòu)物超市，于是她就做了買(mǎi)房的決定，可是在交房的時(shí)候，她才發(fā)現(xiàn)花園、幼兒園、超市根本連個(gè)影子都沒(méi)有，于是她去問(wèn)開(kāi)發(fā)商，可開(kāi)發(fā)商根本就不買(mǎi)她的賬。張女士上了虛假宣傳的當(dāng)。
友情提醒：有一些開(kāi)發(fā)商在和消費(fèi)者簽訂的合同中有這樣的規(guī)定：出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料或樓盤(pán)模型、售樓書(shū)或其他載體中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買(mǎi)受人參考，不作為出賣(mài)人的承諾依據(jù)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。消費(fèi)者稍不注意，就會(huì)掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商設(shè)好的圈套里。這樣的條款排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù)，堂而皇之地逃避自己的責(zé)任。其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。
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陷阱四：
面積誤差失公平典型案例：馬大伯已經(jīng)在新居里住了將近一年了，但他非但沒(méi)有感覺(jué)到喬遷之喜，反倒一直覺(jué)得心里特別的別扭。他說(shuō)，他的房子買(mǎi)的時(shí)候說(shuō)是98平方米，后來(lái)實(shí)測(cè)面積是93平方米，按一平方米4000元計(jì)算，他要多付兩萬(wàn)元錢(qián)。按有關(guān)規(guī)定，他的面積誤差這么多是可以退房的，但開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)已經(jīng)簽了合同，不能退。馬大伯當(dāng)時(shí)在售樓人員的要求下簽了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，里面有一條是 面積誤差時(shí)，買(mǎi)售人不退房。面積誤差部分雙方按每平方米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 正是這一條內(nèi)容給他帶來(lái)了現(xiàn)在的苦惱。
友情提醒：根據(jù)筆者了解，在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中有這樣的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算是消費(fèi)者的主要權(quán)利。所以馬大伯簽的這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，這種協(xié)議嚴(yán)重地侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。
陷阱五：
契稅優(yōu)惠不兌現(xiàn)典型事例：2010年6月1日，劉先生與某房地產(chǎn)公司簽約購(gòu)買(mǎi)了一套現(xiàn)房，交房時(shí)間為2010年6月31日。簽約當(dāng)天，劉先生付清全款和契稅。同年6月6日，該房地產(chǎn)公司刊登售房廣告時(shí)承諾 6月1日至31日，購(gòu)現(xiàn)房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠 。廣告刊登后3個(gè)月，劉先生才知悉廣告內(nèi)容。劉先生認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠，但被該房地產(chǎn)公司一口回絕，說(shuō)劉先生期房房款已經(jīng)全部結(jié)算，并且已經(jīng)隔了這么長(zhǎng)時(shí)間，誰(shuí)說(shuō)公司有這樣的售房廣告，但購(gòu)房合同中并沒(méi)有注明，所以不會(huì)為劉先生免除契稅收費(fèi)。
友情提醒：對(duì)于售房的開(kāi)發(fā)商，如果其一旦違反承諾，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。就該典型事例而言，如果購(gòu)房者想要避免將來(lái)產(chǎn)生不必要的糾紛，就需要在購(gòu)房簽訂合同時(shí)要求售房的開(kāi)發(fā)商將其售房的廣告內(nèi)容也一并寫(xiě)進(jìn)合同中或者讓其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，只有如此，才會(huì)使房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在發(fā)生糾紛時(shí)可以明確違約責(zé)任，從而有利于發(fā)生 事件 后能夠及時(shí)進(jìn)行合理解決。
陷阱六：
合同大多 格式化 典型案例： 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中與補(bǔ)充協(xié)議有沖突的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。這很不公平，但我還是簽了。 家住忻州市的馬先生，在今年初購(gòu)買(mǎi)了忻州市某小區(qū)一套120平方米的樓房。本想在合同中注明幾項(xiàng)內(nèi)容的，但開(kāi)發(fā)商就是不讓修改。事后一些在房地產(chǎn)行業(yè)工作的人士告訴他，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在是 賣(mài)方市場(chǎng) ，很多開(kāi)發(fā)商都直接出示 格式合同 ，不讓消費(fèi)者修改，他們認(rèn)為：反正購(gòu)房的人多，這戶(hù)不買(mǎi)那戶(hù)也要買(mǎi)。
友情提醒：現(xiàn)在商品房在一些地方來(lái)說(shuō)，還比較緊俏，從而便導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商寧愿不賣(mài)房也不愿意修改合同，因此購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要慎重，因?yàn)楹炏?格式合同 后，就必須按合同中的 格式條款 履約，一旦出了問(wèn)題，打起官司，受害的還是購(gòu)房者。消費(fèi)者不要隨意簽下這類(lèi) 格式合同 。這類(lèi)合同中的格式條款明顯違反了《合同法》的原則，購(gòu)房者在簽訂之前就應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商提出疑問(wèn)，再協(xié)商解決。
