寧波房屋賣方回避交易資金風險的注意事項（特別提醒） 阮文良 寧波永發、家和兩中介占有挪用客戶房款近800萬，造成的巨大損失給眾多的房屋交易者和家庭帶來的痛苦已是眾所周知的事實。根據寧波原二手房屋交易的習慣，賣方同買方訂立合同后，賣方收到定金和首付款后，就
寧波房屋賣方回避交易資金風險的注意事項（特別提醒）
阮文良
寧波永發、家和兩中介占有挪用客戶房款近800萬，造成的巨大損失給眾多的房屋交易者和家庭帶來的痛苦已是眾所周知的事實。根據寧波原二手房屋交易的習慣，賣方同買方訂立合同后，賣方收到定金和首付款后，就把房子過戶給買方，過戶前買方的余款交（付）中介或買方委托中介辦好貸款后付賣方，賣方等收到全部房款后，再把房子交付給買方。雖然從理論上這種先過戶后交房的方法是不能對抗第三人的，但從合同的約定自愿出發應是允許的，出賣方本認為房子標的物沒有交付，是萬無一失的，但目前仲裁裁定和一審法院認為：（1）房子過戶了就視為已交付，不認可“二手房”買賣房屋的交付分為權利交付和實物交付，再加上有些賣方雖沒有交付，經不起買方看房心急把鑰匙交一把給買方,這就更說不清了（2）買賣雙方同意由中介保管的房款的損失全部由賣方承擔，即中介保管的錢和買方委托中介貸款的錢只要打到了中介的帳戶視為買方支付義務已完成，損失全部由賣方承擔的；（3）寧波的《存量房屋買賣中介合同》是房屋買賣法律關系中的三方合同，并不認定買賣法律關系中是雙方合同。雖然裁定和判決后賣方都不服，先不去討論裁定和判決的正確與否，但作為寧波的二手房交易的賣方在目前對《存量房屋買賣中介合同》認為是三方合同，不認定買賣中是雙方合同、居間法律關系中是三方合同；不認定中介保管的錢是雙方都同意的是具擔保性質，而認定是中介保管的房款是賣方收的錢且風險全由賣方承擔；不認可先過戶后交房約定的對合同雙方的有效性，針對以上情況，寧波的房屋賣方必須注意以下幾個問題以回避交易資金的風險，使自己幾十萬甚至上百萬的房款打水漂，血本無歸。
一、訂立《房地產轉讓合同》（房地產交易中心印制）不訂立《存量房屋買賣中介合同》，如有中介另訂立中介合同，使法律關系明確。
二、如要訂立《存量房屋買賣中介合同》時，不能按照原中介的交易習慣，在付款約定中不讓買方交（付）中介，買方的錢必須付給自己，因目前是交（付）中介則視為賣方收到了房款，如有損失全由賣方承擔風險，造成房錢兩空。
三、過戶之前要求買方付清大部份或全部房款，過戶后從法律上說房子就是買方的了，如買方把房子轉賣給了第三人，豈不是房錢兩空。在目前對“款清交房”這種法律上還沒有認定的交易習慣用語不能用，盡量用詳細的用語約定。
四、買方不能在過戶前付清，這種情況大多是買方要按揭貸款，只要在付款中約定貸款后買方付賣方，買方委托中介方貸款其風險與賣方無關即可。
五、如涉及房款要由第三方保管，可以考慮公證提存、銀行擔保、律師監管這些方法，要么有公信力，要么有實力，這樣才能安全回避風險。
