期房買賣目前在我國成為較為盛行之房屋交易方式。據(jù)國家“消協(xié)”統(tǒng)計，目前在我國因預售房的質量、面積、交付日期以及因變更設計、變更房屋周圍環(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關注的熱點之一。而預售房交易的糾紛原于商品房預售制度本身的缺陷和保障買
期房買賣目前在我國成為較為盛行之房屋交易方式。據(jù)國家“消協(xié)”統(tǒng)計，目前在我國因預售房的質量、面積、交付日期以及因變更設計、變更房屋周圍環(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關注的熱點之一。而預售房交易的糾紛原于商品房預售制度本身的缺陷和保障買受人利益制度不完善。
歸納起來，大致有以下幾點：
1、多重法律關系交織一起。
商品房房買賣合同盡管由買賣雙方簽訂，看似簡單，但是，整個交易過程多重關系交織在一起。商品房預售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人間的“買賣”關系，還涉及①開發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關系，承包人如轉包還涉及承包人與次承包人間的關系；②開發(fā)商可能就房屋預售而委托 廣告商作銷售廣告委托關系；③開發(fā)商也可能向銀行或其他債權人借貸資金以支付見設工程款項的借貸關系；④購房人也可能在房屋建造期間轉與他人的合同轉讓關系等等。在這諸多之法律關系間，任何一法律關系發(fā)生債務不履行或者違約，均可能影響開發(fā)商與購房人之間買賣合同的履行或造成糾紛。
2、購房人欠缺擔保
合同法上的合同關系一般為雙務合同，且雙方當事人的主給付義務原則上有對等關系，也就是說自己給付之目的，在于取得相對人之給付；在對方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法第66條規(guī)定之同時履行抗辯權。就現(xiàn)貨買賣中，買受人在出賣人未交付標的物或者未轉移標的物所有權前，原則上可以依合同法之規(guī)定，拒絕買賣價金之支付。而在商品房預售交易合同中，開發(fā)商通常僅負擔在一定期限內完成房屋建造且交付與購房人的義務，而購房人則須在合同訂立之后交房前給付開發(fā)商一筆為數(shù)不少的價款。這樣，在開發(fā)商交房前購房人并無依合同法主張拒絕自己價款給付義務之可能性。由此可見，商品房預售交易制度中對購房人權益之保護明顯不足。
3、買受人為開發(fā)商融資
商品房預售交易也不同于合同法第167條規(guī)定的分期付款買賣和第134條規(guī)定的所有權保留買賣。按照分期付款買賣和所有權保留買賣，出賣人與買受人約定，在出賣人將標的物交付于買受人后，買受人得分期支付價款。此種類型多見諸汽車等金額較大的買賣合同。在此兩種買賣交易中，買受人一般可立即占有標的物并即時享受消費標的物，同時又可通過分期付款方式減輕其價金支付的負擔，實則屬于出賣人對于買受人融資合同類型。而商品房預售交易，購房人在房屋交付前即有給付價金之義務，在其給付大筆“首付金”以及隨后分批交付房屋價金之后，仍無法向開發(fā)商主張任何權利，其情形實則屬于購房人向開發(fā)商融資之類型。與其他融資方式相比，如根據(jù)分期付款買賣，買受人未支付之價金達到五分之一時，出賣人可請求支付全部價金或者解除合同，如解除合同，出賣人得請求買受人支付標的物之使用費；根據(jù)所有權保留買賣，買受人未履行支付價款或其他義務的，出賣人仍擁有標的物的所有權；銀行借款與貸款人往往要求貸款人提供抵押或者保證人以擔保其對貸款人之返還請求權；融資租賃中出租人（融資人）可先以買賣方式取得租賃物的所有權，然后再以租賃方式使租賃物的承租人取得租賃物的使用利益，而出租人仍可以保留租賃物的所有權。而購房人提供資金與開發(fā)商建造房屋并無任何擔保。顯然，商品房預售交易制度在先天上就對購房人極為不利。
4、交易標的之不確定性
商品房預售交易合同是當事人就正在興建中之房屋所進行的交易行為。開發(fā)商負有在一定時期內將房屋興建完成再轉移所有權并交付購房人。通常情形，在訂立合同時，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商提供的“樣品房”。至于房屋完成之實際面積、建筑材料之品質、公共設施之有無等等問題，購房人無法預先預期或預見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易時之重要因素。還有開發(fā)商事后亦可變更設計、增加公用面積，工藝變更等致使完工交付時房屋不符合訂立合同時之約定。
5、履行周期長，不可預見的風險較多。
一般之買賣合同成立后，出賣人即負有交付買賣標的物及轉移所有權的義務。而在商品房預售交易中，從訂立合同到房屋建竣需很長時間，有的達二至三年。在房屋建造過程中，開發(fā)商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟環(huán)境，建筑材料市場價格等也可能在訂立合同后影響房屋之竣工和交付。１０年前的爛尾樓至今猶存，只是當時沒有期房按揭貸款，損失的是投資人。
6、權利沖突多，購房者的權利缺乏保證
在房屋交付之前，也就是買受人取得房屋所有權之前，有施工單位的法定抵押權、還有銀行等金融機構對在建工程或者土地使用權的抵押權，只有前兩者的權利實現(xiàn)之后，才能實現(xiàn)完整的房屋所有權的權利轉移。在目前的法律框架之下，買受人的權益缺乏有效的法律保障。
當然，為減輕風險，購房者再簽訂合同后可得解除合同，但實際情況是：如果解除合同，購房人要受合同約定條款的諸多限制，其結果一般而言，總是使購房人處于不利之地位；在房屋交付前，購房人已投入大量資金，或者支付了全部價款，處于欲罷不能的境地。這樣，使得購房人不敢輕易解除合同；如購房人解除合同，則要損失為數(shù)不小的資金。
由以上可知，商品房預售交易在先天上即存在容易滋生法律糾紛之特性。為減少此類糾紛，或者說為使購房人之權益更有保障，就商品房預售交易之法律性質，實有探討之必要。商品房預售的流程，也有改革和完善的需要。
來源：焦點房地產網(wǎng)
