（一）關于商品房連環買賣的履行問題
買受人從開發商處購買房屋，尚未辦理產權登記，又將該房屋轉賣給第三人，第三人能否直接請求開發商協助辦理權屬證書？
對此實踐中存在兩種觀點。第一種觀點認為，基于合同相對性原則，第三人只能要求買受人協助辦理房屋產權變更登記，不能直接向開發商主張。第二種觀點認為，前后合同處于連續狀態，第三人代替了買受人的位置，為交易便捷，可以判決中間省略登記，最終買受人可直接要求開發商協助辦理產權變更登記。
筆者同意第一種觀點，理由如下。1、符合合同相對性的法理。《合同法》第8條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。合同在相對人之間發生效力，除法律明確規定外，一般不能約束合同以外的第三人。對于連環買賣，雖然針對同一標的物，且交易彼此連續，但仍屬于不同的主體和不同的法律關系，故第三人不能突破合同相對性直接向出賣人主張權利，除非符合《合同法》第73條關于代位權的規定。2、防止國家稅收流失。根據我國房地產稅收法律規定，二手房交易需要繳納營業稅、個人所得稅、契稅等稅種，如果允許第三人直接向出賣人主張過戶，將使中間環節的稅收被規避，導致國有資產流失，同時有民事審判阻礙國家征稅行政權之嫌。3、合理平衡債權人利益。如果允許第三人直接向出賣人請求過戶，買受人的債權人利益可能會受損。特別在買受人惡意逃債時，其與第三人虛構房屋買賣合同，由第三人通過法院裁判獲得房屋所有權，使買受人的債權人的利益落空。
（二）關于未經抵押權人同意轉讓商品房的履行問題
《物權法》第191條第2款規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。通說認為該條并非效力性強制性法律規定，故抵押權存續期間，出賣人未經抵押權人同意銷售商品房的，不影響商品房買賣合同的效力。出賣人（抵押人）在約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理商品房權屬轉移登記的，買受人有權請求解除合同，并要求出賣人（抵押人）承擔相應的違約責任。實踐中有疑問的是，買受人要求繼續履行合同并辦理商品房權屬轉移登記的如何處理？
對此存在兩種做法：第一種做法是判令出賣人在規定的時間內清償債務滌除抵押權后，履行合同義務：第二種做法是法院對買受人進行釋明，要求其變更訴訟請求。買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求，但買受人代為清償債務消滅抵押權的除外。筆者贊同第二種做法，因為《物權法》第191條第2款雖非效力性強制性規定，但可以構成《合同法》第110條第（一）項規定的法律上不能履行的情形，故買受人不能要求繼續履行合同。但買受人代為清償債務的，由于不影響抵押權人的利益，在抵押權人的債權受到清償后，買受人請求履行債權合同并變更抵押物登記的，并無障礙。
（三）關于商品房一房多賣問題
出賣人就同一商品房訂立數個預售合同，數個預售合同均有效，買受人均要求履行合同的，如何處理？此涉及到預告登記、占有、支付房款、合同成立等順位問題。
筆者認為，商品房多重買賣實際上是買受人之間的"賽跑"，應當按照合同履行的程度，保護實際取得所有權或者更接近于取得所有權的買受人。《物權法》第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。因此，已經辦理過戶登記的買受人的權利優先于其他未辦理過戶登記的買受人。對于均未辦理過戶登記的，可以參照最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條關于普通動產多重買賣處理的規則，確立合法占有房屋的買受人權利優先于先行支付購房款的買受人，優先于合同成立在先的買受人。由于《物權法》對不動產規定了預告登記制度，因此在均未辦理過戶登記的情況下，已經辦理商品房預售合同預告登記的買受人權利應當優于其他買受人。
（四）關于預抵押問題
商品房預售過程中，購房人辦理房屋貸款時將預售房屋進行預抵押登記，后購房人無力歸還貸款，貨款人主張對預抵押房屋行使抵押權的，應否支持？
對此存在兩種觀點。第一種觀點認為，抵押權預告登記所登記的并非現實的抵押權，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成后的產權未登記至借款人名下，則抵押權設立登記無法完成，銀行不能對該預售商品房行使抵押權。第二種觀點認為，預告登記的抵押權具有排他效力和優先順位。當預告登記的預抵押權尚無法進行物權登記，權利人需要實現抵押權時，權利人有權對作為請求權標的的不動產行使抵押權，使請求權發生指定的效果。
筆者同意第一種觀點。建設部《房屋登記辦法》第67條第（二）項規定以預購商品房設定抵押可以申請預告登記。《物權法》第20條第2款規定：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。《房屋登記辦法》第68條第2款作了相同的規定。從該規定看，預抵押登記權利人享有的僅是請求辦理抵押權正式登記的權利，并不享有現實的抵押僅。當然，這樣處理會導致預抵押登記的效果形同虛設，與市場實踐相背離，不利于善意抵押權人的利益保護。從合理平衡各方當事人利益角度而言，在開發商和購房人協同辦理預抵押登記的情況下，可以考慮由銀行單方墊付費用進行抵押登記，實現預抵押登記與正式抵押登記的銜接。
