1、商品房買賣中的違約金該如何確定？
按照《合同法》規定，“當事人可以約定一方違約時，應根據違約情況向對方支付一定數額的違約金；也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”。一般來說，當事人在確定購房合同違約金時，違約金數額不應過高，通常不得超過實際損失的百分之三十。
2、退房違約金如何計算？
（1）違約責任取決于合同約定和法律規定，且約定優先。
合同中約定違約責任并明確違約金具體數額的，從其約定；如果沒有約定，按照法律規定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償；違約金過高的也可以請求減少賠償金額。
（2）退房違約金的協議
關于開發商是否支付違約金以及支付違約金的數額或比例問題，要查看與開發商簽訂的房屋買賣合同的相應條款，一般在該合同中都會有明確約定，那么您可依據本合同及開發商違約事實向法院提起訴訟，要求開發商支付未履行合同的違約金。
至于退房協議的條款約定，沒有統一格式，應一次性將雙方權利義務約定清楚，并約定如果在退房過程中開發商未按照協議履行退款應承擔的違約責任，這樣對您的權益可以實現有效保護。
綜上，開發商在第一次違約時，應支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今后退款的過程中出現違約情形，仍需向您支付違約金。
3、違約方能否以違約金約定過高為由，請求法院減少違約金？
張某與溫某簽訂了一份買賣合同，約定溫某將一套房產以50萬元的價格出賣給張某，并約定在支付購房款后一周內交房，后溫某在收到房款一個月仍未將房屋交付給張某，張某將溫某起訴到法院，要求交付房屋，并按合同約定支付違約金20萬元。溫某認為違約金約定過高，請求減少。
《合同法》第114條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”。本案中，溫某承擔的違約金數額應根據張某的損失程度，溫某的違約情況確定。
4、購房者在哪些情況下可獲雙倍賠償？
按照規定，若出現以下情形，導致合同目的不能實現或導致合同無效，又或者合同被撤銷、解除的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
?。?）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人；
?。?）出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
?。?）出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實；
（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
?。?）房屋面積誤差比絕對值超3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息；買受人同意繼續履行合同，且房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定價格補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
