【案例1】
原告張某于2004年與被告北京某房開公司簽訂《商品房認購書》，約定：原告張某認購被告開發的房屋一套，同時約定位置、購買單價、建筑面積，并約定被告通知原告簽訂《房屋預售合同》之日10日內，原告應當簽訂，否則所收款項不退。《商品房認購書》簽訂后，3個月原告見被告未通知簽訂《房屋預售合同》，故起訴法院，要求雙倍返還定金，并賠償經濟損失。后北京市某法院判決只支持原告雙倍定金。
【案例2】
原告李某于2014年與被告貴陽某房開公司簽訂《房屋認購協議》，約定：原告李某認購被告開發的商鋪一套，同時約定位置、購買單價、建筑面積，并約定自《房屋認購協議》簽訂之日起7日內簽訂《商品房買賣合同》，否則所收款項不退?！斗课菡J購協議》簽訂后第7日，因被告沒有提供商品房買賣合同》的樣本，且公攤面積可能達到45%，故原告起訴法院，要求返還定金。該案正在審理中。
【問題】
怎么看待認購書的義務？違法認購書該承擔什么責任？
【律師分析意見】
認購書是獨立的合同，是為了簽訂《商品房買賣合同》而簽訂的獨立的合同。其主要義務有將進行談判的“必須磋商”、“必須締約”，在現實審判中，不同法官有不同的觀點。關于認購糾紛，可以分買方或賣方單方違約，雙方均不違約的情況。往往伴隨買方反悔(遇到別的房屋更便宜)、買方貸不了款、買方的經濟條件發生變化(生意合作解除、工作下崗、戀人分手等)、賣方反悔(遇到大的買主、整體銷售、包銷、房屋漲價)、買方不接受《商品房買賣合同》部分內容(交房時間、辦證時間、面積差異處理、物業服務費等)磋商不成的事實、因主客觀原因引起的未簽訂《商品房買賣合同》的結果。誰違約，由法院依據證據規則來認定，由于存在磋商，對過程則難以舉證，往往會采用錄音、錄像的方法。認定案件事實后，具體的處理，在最高人民法院的司法解釋中有明確的規定，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”第二十八條：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。”
(原文標題：商品房買賣中的認購后不簽訂買賣合同是否該承擔違約責任？)
