1.《房屋購買意向協議》的性質和履行
案例一：(2013)深中法房終字第1770號
【案情】
2012年6月8日，鄧某以拍賣方式競得涉案房產。2012年8月14日，鄧某(甲方)與隋某(乙方)及中介方簽署《房屋購買意向協議》，約定鄧某以128萬元的實收價格將涉案房產出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協議之日起三日內向甲方交納定金5萬元;甲方取得房產證后，由于乙方自身原因違約不購買該房產，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過戶手續之日起一個月內不辦理過戶手續，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬元，共計25萬元;簽訂協議后，若甲方以任何理由繼續出售、出租該房產，或將該房產交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產轉移手續之日起一個月內拖延不辦手續，甲方應退還定金并另外賠償乙方25萬元。簽訂協議之日，鄧某將涉案房產交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協議后三日內按約定交付定金。
之后，雙方對協議履行發生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續履行《房屋購買意向協議》，將涉案房產過戶至隋某名下;鄧某提起反訴，請求解除《房屋購買意向協議》，判令隋某返還涉案房產。
【法院判決】
原審法院經審理認為，《房屋購買意向協議》中關于涉案房產的出售價格、產權過戶時間、房屋的交付使用以及買賣雙方的違約責任等均有較為具體的約定，具備房屋買賣合同的基本要素。《房屋購買意向協議》對于除定金之外的剩余購房款支付方式并無約定，也未約定鄧某在雙方協商不一致的情況下有合同解除權，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當然取得合同解除權。因《房屋購買意向協議》已具備買賣合同的基本要素，且涉案房產已經交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無根本違約行為，故涉案《房屋購買意向協議》仍然存在繼續履行的法律和事實基礎。因此，法院判決雙方繼續履行合同。
鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認為，原審判決認定雙方簽訂的《房屋購買意向協議》具備房屋買賣合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應簽署的“正式的《房屋買賣合同》”是登記機關辦理房產過戶登記時所需的統一樣式的材料，并非需要雙方另行協商確定合同內容，這是房屋買賣合同履行過程中基于誠實信用原則產生的協助義務，該約定不改變雙方以通過簽訂《房屋購買意向協議》形成房屋買賣合同關系的事實。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【點評】
當事人之間的合同可以分為預約合同(“預約”)和本合同(“本約”)。預約是指當事人約定在將來訂立一定合同的合同。預約的形態多種多樣，通常使用的名稱有：意向書、意向協議、認購書等。有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內容留待以后磋商決定;有的預約條款則非常詳盡，未來本約應該規定的內容幾乎都在預約中作了明確約定。如果僅從內容上看，后者在合同內容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據當事人的合意內容是否全面，不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同是本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。
例如，在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案中(最高人民法院(2013)民提字第90號)，最高人民法院認為，雙方當事人在爭議的《購房協議書》中約定：“……3.甲、乙雙方應就購房合同及付款方式等問題在本協議原則下進行具體磋商。……5.甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協議自動失效。”據此，雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內容。因此，該《購房協議書》的性質為預約合同。
在本案中，雖然雙方當事人在《房屋購買意向協議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業房產證之日起三個工作日內簽訂正式的《房屋買賣合同》”，但該《房屋買賣合同》僅為在房產登記部門辦理過戶登記手續需備案登記的《深圳市二手房買賣合同》格式文本，并非雙方當事人進一步協商確定的新合同內容。因此，本案的《房屋購買意向協議》的性質為本約，而非預約。
2.交付房屋對合同繼續履行的影響
案例二：(2013)深中法房終字第1824號
【案情】
2005年10月28日，林某(買方)與任某(賣方)經過中介公司促成，簽訂了一份《房屋轉讓合同》，約定任某將涉案房屋以100.5萬元的價格出售給林某;林某在簽署合同時交誠意金2萬元，若任某簽署合同并對上述款項以定金名義簽收，則林某所交誠意金自動轉為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業售予林某，則任某須返還雙倍定金予林某以彌補林某之損失，唯林某不可要求任某進一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時，林某交付了2萬元定金，任某簽字予以確認。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。
之后，由于合同履行中出現問題，林某向法院提起訴訟，請求任某繼續履行合同，協助辦理房屋過戶手續。任某以合同第11條抗辯無需繼續履行合同。
【法院判決】
原審法院認為，合同法的目的是鼓勵和促進交易，維護合同的穩定和交易安全，在林某沒有違約，而任某違約，且合同能夠履行的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無需繼續履行合同，違反了誠實信用原則。雙方的合同僅約定了賣方(任某)在收取定金后不履行合同的情形，而沒有對賣方(任某)交付房屋后的情形進行約定，故對任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續履行《房屋轉讓合同》，在林某付清購房款或者向公證機關提存剩余購房款之日起三日內，與林某一起向房地產產權登記機關申請將涉案房地產過戶至林某名下。
任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經審理認為，涉案合同第11條約定適用于賣方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當然適用于賣方收取定金后已依合同條款將物業交付買方使用的情形，因為林某作為買方接受房屋后對合同繼續履行并獲得產權的合理預期應當受到保護。繼續履行合同是合同法規定的承擔違約責任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續履行合同有法律依據。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【點評】
《物權法》第9條規定了不動產物權的登記生效原則，即“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”按照上述規定，在二手房買賣中，房屋所有權發生轉移的唯一要件就是登記。也就是說，即使買方已經支付全部價款，并且賣方也將房屋交付買方實際占有、使用，只要未產權過戶登記手續，買方對不動產仍然不能享有物權。
雖然房屋的交付不能產生物權變動的效果，但對于買賣雙方仍然具有重大意義。不動產的買賣是從簽訂買賣合同(債權發生)到支付購房款、交付房屋，直至辦理物權變更登記(發生物權變更效果)的一個動態過程，因而，在債權與物權之間存在一種中間權利形態，買受人取得房屋的占有即屬于這一中間權利形態，德國民法理論將該中間權利稱作“期待權”。期待權弱于完全所有權，但又強于單純的債權。這種處于中間形態的“期待權”可以視為一種準物權。我國各地法院的司法實踐中，已有多起判決支持了這種“期待權”。例如，在顧萬鴻與鄭桂江等所有權確認糾紛上訴案((2010)浙湖民終字第63號)，浙江省湖州市中級人民法院也指出，“尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權利尚不是物權，但其請求權的受保護程度，根據支付價款的多少和是否實際占有、是否有請求過戶的行為而不同，占有的時間越長、付款越多、已經請求過戶，其權利應越接近于物權。而不動產物權的賣方，在買方履行了全部合同義務并實際占有不動產物權后，已經沒有什么剩余權利，唯一應當做的就是辦理過戶登記手續。考慮過戶手續的實際困難，以及民間對事實物權的認可，此情形下認可第三人已經取得相當于物權的權利。……即使其此時尚未取得物權，但其合同履行狀態使其權利已經很接近于物權，故其利益受法律保護。”
3.房產抵押負擔對合同繼續履行的影響
案例三：(2015)深寶法民三初字第721號
【案情】
2013年4月12日，呂某取得涉案房屋的房地產證。2013年4月24日，涉案房屋抵押給第三人中國銀行深圳某支行。2015年3月28日，被告呂某與原告周某簽訂一份《房地產買賣合同》，約定呂某將涉案房屋出售給周某，轉讓成交價179.5萬元。合同簽訂后，周某按合同約定于當日向賣方支付定金3.5萬元，并由呂某出具相應的《收款收據》;買賣雙方共同向中國工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易資金監管手續，并且買方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬元資金存入中國工商銀行二手樓資金監管賬戶。
之后，由于被告拒絕提供收款賬戶、單方撤銷擔保公司贖樓授權，原告向法院提起訴訟，要求被告繼續履行合同。法院審理過程中的一個法律問題是，被告房屋上設定的抵押權負擔是否構成繼續履行的障礙。第三人中國銀行深圳某支行向法院提交答辯稱，根據第三人的銀行操作規程，只要其抵押債權得到清償，抵押關系就已經解除，第三人有義務配合辦理抵押的注銷登記手續。但如需要被告作為房產所有人來配合領取房產證原件及簽署相關文件，需被告親自辦理或者授權第三方進行辦理，否則很難配合辦理完畢。
【法院判決】
法院經審理認為，雖然涉案房地產存在抵押負擔，但根據《物權法》第191條第二款的規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產所負抵押債務滌除抵押權，因此涉案房產繼續履行的障礙可消除。
【點評】
關于抵押物的轉讓，2007年制定的《物權法》對原《擔保法》和最高人民法院的《擔保法解釋》做了修改。按照原《擔保法》第49條的規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。換言之，抵押物在轉讓時，可以連同其上設定的抵押權一并轉讓，只需抵押人在轉讓抵押物時通知抵押權人并將抵押情況告知受讓人即可;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。最高人民法院的《擔保法解釋》則將抵押細分為已經登記的抵押和未經登記的抵押，并對兩種情況下的抵押物轉讓分別進行不同的處理。按照《擔保法解釋》第67條的規定，“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。”
2007年通過的《物權法》第191條規定，“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”這一規定對原《擔保法》進行了兩個方面的修改：一是，抵押期間，抵押人轉讓抵押財產的，應當經抵押權人同意，同時，要將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債權或者提存，而不是僅僅通知抵押權人并告知受讓人;二是，抵押期間，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，除非受讓人替抵押人向抵押權人償還了債務消滅了抵押權。根據《物權法》第191條的制度設計，轉讓抵押財產，必須消除該財產上的抵押權;既然買受人取得的是沒有物上負擔的財產，也就不再有物上追及的問題。按照全國人大常委會法工委主編的《物權法釋義》的解釋，以交換所得的價款償還債務，消滅抵押權，可以減少抵押物流轉過程中的風險，避免抵押人利用制度設計的漏洞取得不當利益，更好地保護抵押權人和買受人的合法權益。
