一、預約合同與本約合同的區分
《定金合同》系預約，商品房的預約被認定為本約，需具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。顯然，從立法本意分析，預約之所以能 轉變為本約，系因為雙方簽訂預約后已不存在事實或法律上的履行障礙。否則，如果存在上述障礙，有些事項需雙方本著誠信原則，循著預約合同所確立的原則，繼 續磋商，則不能將預約合同簡單的認定為本約。
就商品房買賣而言，除了一般的合同必備要素以外，辦理產權的變更登記等事項系該類買賣的根本要素，也是履約的最為核心內容之一。從《商品房銷售管理辦法》將“辦理產權登記的有關事宜”列為要素之一亦可得到明證。
二、預約合同的效力
關于預約合同的效力有強制締約與強制磋商等學說相爭鳴。強制磋商說指 當事人之間一旦締結預約，雙方就負有在未來某個時候為達成本約而進行磋商的義務，但當事人也僅負有磋商的義務，只要當事人為締結本約進行了磋商就履行了預約義務，是否最終締結本約則非其所問。強制締約說則與之相反，認為當事人僅僅為締結本約而磋商是不夠的，除法定事由外，還必須達成本約，否則預約毫無意 義。
從預約制度設立的法律價值、現行司法解釋中隱含的意思以及對實務的可操作性等角度考量，采強制締約說較為合理。
采取強制締約說，預約人的合同義務較大，法律責任更強，有利于引導當事人謹慎從事法律行為，加大對惡意預約人的民事制裁，保護當事人間利益的平衡。且強制締 約說更能體現預約制度之法律價值，同時回避了司法操作的繁瑣，利于司法效率的提高。需要指出的是，強制締約說的真正含義在于：預約訂立后，預約雙方須依誠 信原則進行磋商，除不可歸責于雙方的事由外，應當締結本約，否則將承擔違約責任。
三、買受人支付購房款可否認定為本約合同成立？
有觀點認為，買受人支付全部房款，而出賣人接受的，本約合同成立，其法律依據為合同法第三十六條、第三十七條。合同法第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”第三十七條規定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”
但是，個人認為上述規定不適用于預約合同。
第一，上述條文適用的情形是當事人的意思表示已經達成一致，合同的內容已經確定，僅僅欠缺法定或約定的書面形式(第三十六條)或者合同形式上未完成(第三十七條)。而預約合同的雙方當事人僅僅是對將來訂立合同形成合意，但合同的內容并未完全確定，尚需進一步磋商。
第二，《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”邏輯上而言，既然買受人支付全部價款可以認定為本約合同成立，即無再將此種情形下的預約合同認定為本約合同的必要。如此理解，則《解釋》第五條將成為具文，顯然不妥。
