物權法第一百九十一條第二款的規定系管理性強制規定，而非效力性強制規定，抵押權人是否同意并非合同無效的要件，即使抵押權人不同意，房屋買賣合同依然有效。
(一)效力性強制規定與管理性強制規定
《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。對于強制性規定，《最高人民法院關于合同法司法解釋(二)》(以下簡稱《合同法解釋二》)把強制性規定的用語進一步明確其是指效力性強制性規定。所謂效力性規定，指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規定；或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規定后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規定后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規定。所謂管理性規定或取締性規定，指法律及行政法規沒有明確規定違反此類規定將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規定后如果使合同繼續有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規定。援引違反法律、行政法規的強制性規定來判定合同無效，就需要進一步確定強制性規定到底屬于管理性的規定還是效力性的規定。違反效力性強制性規定，合同確定無效。違反管理性強制性規定，合同效力一般不作無效處理。
(二)《物權法》第一百九十一條第二款的規定屬于管理性強制規定
根據《最高人民法院〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉》(法發〔2009〕40號)第十六條規定的精神，如果強制性規定規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，屬于效力性強制規定，法院應當認定合同無效。而承認抵押房產轉讓合同的效力，顯然損害不到國家或者社會公共利益，同時也不會損害抵押權人或者受讓人的利益。因為現行房產變更登記中未經抵押權人同意或者未使抵押權消滅的，抵押人根本無法實現物權的變動，自然也就損害不到抵押權人利益；對受讓人而言，如出賣人未履行如實告知義務，可行使撤銷權，來獲取權利救濟。相反，如果宣告轉讓合同無效，卻會給受讓人造成損害，致使其無法獲得違約賠償救濟，而只能向抵押人主張締約過失和損害賠償責任，這對于交易安全，保障債權人的合法權益極為不利，也有違《物權法》物盡其用的立法宗旨。故《物權法》第一百九十一條第二款的規定就合同效力來說，應屬于管理性強制規定，而非效力性強制規定。本案中，原、被告簽訂的房屋買賣合同雖未經抵押權人即第三人同意，但并不影響合同的效力，故雙方簽訂的合同有效。
(三)抵押權人不同意轉讓抵押物導致的合同履行問題
抵押權人不同意轉讓抵押物，將導致合同的履行存在問題。在房屋買賣合同糾紛中，如果買賣雙方有一方或者雙方同意清償債務而消滅抵押權，合同能夠繼續履行。如果房屋買賣雙方均不同意清償債務而消滅抵押權，將導致房屋無法進行權屬轉移登記，從而導致合同無法繼續履行，在這種情況下，可以通過解除合同，賠償損失解決糾紛。本案中，考慮到原告同意償還抵押貸款，符合《物權法》第一百九十一條第二款規定受讓人代為清償債務消滅抵押權的情形，因此應當判決繼續履行合同，由被告協助辦理解除抵押和房屋權屬轉移登記手續。
