網(wǎng)友咨詢：
單位同事出國了，我現(xiàn)在想買他分得的房改房，我們已經(jīng)商量好價(jià)格了，可是房產(chǎn)證由于其他原因現(xiàn)在沒有下來，我所知道的現(xiàn)在沒有房產(chǎn)證的房屋交易是不受法律保護(hù)的，所以怕他將來反悔。那我要是現(xiàn)在和他簽一份合同，將來房產(chǎn)證下來了同意過戶到我的名下，而且限定好價(jià)錢不能浮動(dòng)，如果違約要賠償，這種合同有效嗎？
四川-成都郭洪兵律師回復(fù)：
這種合同有效。但有效不一定意味著你就能夠一定取該房屋你產(chǎn)權(quán)。出賣人在取得產(chǎn)權(quán)后完全可以再將該屋另賣他人。由于你們的合同不具有對(duì)抗第三人的效力。故你的合同要達(dá)到你的目的的風(fēng)險(xiǎn)要比購買有產(chǎn)權(quán)證的房屋風(fēng)險(xiǎn)要大得多。請(qǐng)謹(jǐn)慎。請(qǐng)從該單位同事平常和你關(guān)系，為人處事和你對(duì)他人品來判斷。在適當(dāng)時(shí)也可以提高違約金等方法增加其違約成本。減少你的風(fēng)險(xiǎn)。
滬律網(wǎng)小編進(jìn)行一下補(bǔ)充：
房屋權(quán)利人的合法權(quán)益是指權(quán)利人依法對(duì)自己的房產(chǎn)享有的占有、使用、受益和處分的權(quán)利。只有取得房地產(chǎn)權(quán)證，購房者才對(duì)所購房屋擁有所有權(quán)，才能對(duì)房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)每個(gè)購房者來說，沒有房產(chǎn)證的商品房都是名義上的所有人，而不是法律上的所有人。
如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：
1、不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng)，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護(hù)。
2、在房屋被拆遷時(shí)無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。
3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
4、如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行；
6、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。
