導讀 ：合同的生效可以附條件也可以附義務，但無論如何都是需要依法履行合同。
【案情】
2004年1月15日，作為乙方的原告(反訴被告)白某與作為甲方的被告(反訴原告)侯某簽訂了《買賣房屋協(xié)議書》。協(xié)議書約定：“侯某將其所有的三間磚木結構房屋及附屬小房、院落、房內(nèi)設施以30000元的價款出售給白某;從協(xié)議之日起乙方白某先交甲方侯某20000元，待乙方住房時全部結清;經(jīng)雙方簽字之日交款后(20000元)生效，房產(chǎn)證變更由乙方負責，甲方積極協(xié)助配合辦理。”同年1月30日，白某為侯某出具了一張欠條。欠條內(nèi)容為“今欠到侯某人民幣10000元整。”2005年9月8日，侯某為白某出具了一張收條，收條內(nèi)容為“收到現(xiàn)金5000元整”;同年10月2日，侯某又為白某出具了一張收條，收條內(nèi)容為“收到白某房費5000元整。”訴爭房屋的產(chǎn)權證現(xiàn)由侯某持有，該房屋一直由侯某出租。白某的職業(yè)為農(nóng)民，侯某的職業(yè)為政法干警。2011年4月15日，白某經(jīng)侯某同意，從訴爭房屋的承租人處拿到房屋鑰匙。白某訴稱，其已將購房款30000元全部交付侯某，侯某違約不予配合辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù);要求侯某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù);侯某反訴稱，白某只支付了10000元購房款，剩余20000元至今沒有交付，白某的違約行為致使其不能實現(xiàn)合同目的;要求解除雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》及其生效條件。
【分歧】
該案在審理過程中，產(chǎn)生了三種不同意見。
第一種意見認為，應當判決駁回白某的訴訟請求，支持侯某的反訴請求。理由是，白某與侯某雖然在《買賣房屋協(xié)議書》中約定“經(jīng)雙方簽字之日交款后(20000元)生效”，但是白某未能提供其在簽字之日交付侯某20000元房款的相關證據(jù)，侯某又對白某主張的這一付款事實予以否認，故白某應當承擔對己不利的訴訟后果。因沒有證據(jù)證明白某在簽訂《買賣房屋協(xié)議書》之日，向侯某交付20000元房款的事實，故應當認定白某在履行合同過程中存在遲延履行債務的違約行為;因該違約行為致使侯某不能實現(xiàn)合同目的，故侯某提出的要求解除雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》及其生效條件的反訴請求應予得到支持。
第二種意見認為，應當判決駁回白某的訴訟請求及侯某的反訴請求。理由是，本案白某與侯某簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》系附生效條件的合同，該合同自條件成就時生效。本案的白某只提供了向侯某交付10000元房款的證據(jù)，未能提供向侯某交付另外20000元房款的相關證據(jù)。白某與侯某雖然均在《買賣房屋協(xié)議書》上簽了名，但是無法證實白某在雙方簽字之日向侯某交付房款20000元這一事實，故雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》還沒有生效。繼續(xù)履行合同及解除合同的前提條件是，雙方當事人簽訂的合同已經(jīng)生效。既然白某與侯某簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》還沒有生效，當然雙方均不存在違約行為，故白某要求侯某繼續(xù)履行合同的訴訟請求及侯某要求解除合同的反訴請求均不應得到支持。
第三種意見認為，應當判決侯某繼續(xù)履行合同，協(xié)助白某辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù);同時判決駁回侯某要求解除雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》及其生效條件的反訴請求。理由是，從本案的證據(jù)和事實來分析，白某于簽訂《買賣房屋協(xié)議書》之日就向侯某交付了20000元購房款，雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》已經(jīng)生效。《買賣房屋協(xié)議書》生效后，白某又于2005年9月8日、10日2日分別向侯某交付了5000元購房款，其已經(jīng)按照合同的約定全面履行了自己的義務。侯某在收到白某的30000元購房款后，應當積極協(xié)助白某辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，并按照協(xié)議的約定為白某騰退房屋。因白某不存在遲延履行債務的違約行為，侯某沒有依約履行自己的義務，故白某的訴訟請求應予支持，侯某的反訴請求應予駁回。
【評析】
該案爭議的焦點是，白某與侯某簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》是否生效?白某是否按照協(xié)議的約定全面履行了自己的義務?
筆者同意第三種意見。理由如下：
1、白某與侯某簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》是一個附生效條件合同，其生效條件是“經(jīng)雙方簽字之日交款后(20000元)生效。”由此可見，該合同生效的條件有兩個：一個是白某與侯某在合同上簽字，另一個是白某在簽字之日交款20000元。2004年1月15日，作為甲方的侯某與作為乙方的白某均在《買賣房屋協(xié)議書》上簽了名，故該合同的第一個生效條件已經(jīng)成就。白某是否于簽字之日向侯某交款20000元，是處理本案的關鍵所在。就本案而言，“經(jīng)雙方簽字之日交款后(20000元)生效”是一個即時清結條款。通常理解為，侯某與白某在《買賣房屋協(xié)議書》上簽字后，白某即向侯某交款20000元。本案在審理過程中，關于白某向侯某交款20000元后，侯某應否向白某出具收據(jù)，產(chǎn)生了兩種截然不同的觀點。第一種觀點認為，白某在向侯某交款20000元后，不需侯某為其出具收據(jù);另一種觀點認為，白某在向侯某交款20000元后，仍需侯某為其出具收據(jù)。筆者認為，上述兩種觀點均存在一定的缺陷。本案白某是否于雙方簽字之日向侯某交付20000元現(xiàn)金，不能僅以侯某是否為白某出具收據(jù)而定論，還需要結合案件的其他證據(jù)、事實進行綜合分析認定。
本案中，白某于2004年1月30日向侯某出具了一張10000元人民幣欠條，侯某于2005年9月8日、10日2日分別為白某出具了5000元現(xiàn)金收條。這說明，白某與侯某已經(jīng)按照《買賣房屋協(xié)議書》的約定，相應地履行了各自的義務。當事人履行合同及解除合同的前提條件是，雙方簽訂的合同已經(jīng)生效。否則，不存在履行與否、解除與否的現(xiàn)象。既然本案的合同當事人白某與侯某均已經(jīng)按照合同的約定不同程度地履行了各自的義務，且侯某在反訴請求中要求解除雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》及其生效條件，故可以推定雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》已經(jīng)生效。既然白某與侯某簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》已經(jīng)生效，那么完全可以推定白某在雙方簽字之日即向侯某交款20000元。需要說明的是，本案的白某系農(nóng)民，侯某系政法干警，白某掌握的法律知識及其法律意識明顯弱于侯某。從運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗進行判斷，白某在向侯某交款20000元后，沒有要求侯某為其出具收據(jù)，也屬于情理之中的事情。
2、本案的白某要求侯某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù);侯某則要求解除雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》及其生效條件。由此可見，本案的另一個爭議焦點為，白某是否存在遲延履行債務的違約行為。如果白某存在遲延履行債務的違約行為，則其訴訟請求難以得到支持;如果白某不存在違約行為，則侯某的反訴請求無法得到支持。白某與侯某簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》還約定“從協(xié)議之日起乙方白某先交甲方侯某20000元，待乙方住房時全部結清。”根據(jù)本案《買賣房屋協(xié)議書》的約定，并結合雙方當事人履行合同的情況來分析，白某于2004年1月30日為侯某出具的一張10000元人民幣欠條，可以進一步說明，白某在雙方簽訂《買賣房屋協(xié)議書》之日即向侯某交付了20000元房款。如果白某沒有當即向侯某交付20000元房款，則白某應當向侯某出具30000元人民幣欠條，而非10000元人民幣欠條。白某是否向侯某履行了10000元欠款的還款義務，雙方對此產(chǎn)生了很大爭議。白某認為，這10000元欠條雖然因故沒有收回，但自己確實已向侯某履行了還款義務。理由是，侯某于出具欠條后的2005年9月8日、10日2日分別給其出具了5000元收條;這兩張收條所收的現(xiàn)金，正是自己履行這張欠條義務的款項。侯某認為，白某為其出具的10000元欠條的欠款還沒有支付。理由是，白某償還欠條所約定的欠款，就應當將欠條收回;既然白某沒有將欠條收回，則足以說明白某還沒有支付這筆欠款。
具體到本案，只要認定了雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》生效，就可以推定白某在簽約之日已將20000元房款交付侯某;只要認定白某在簽約之日已將20000元房款交付侯某，則足以認定白某已向侯某履行了10000元欠條的義務。因為白某向侯某履行的債務只有兩筆。第一筆債務為簽約之日的20000元，第二筆債務為欠條上約定的10000元。2011年4月15日，白某經(jīng)侯某同意從訴爭房屋的承租人處將房屋鑰匙取走，這進一步說明白某已按照合同的約定，全面履行了自己的義務。否則，侯某是不會同意承租人將房屋鑰匙交付白某的。另外值得一提的是，本案的訴爭房屋正在拆遷之中，房屋價值上漲了10倍之多，且白某已與開發(fā)商簽訂了《聯(lián)建房屋拆遷協(xié)議》。因此，侯某存在反悔、違約的可能，也就不言而喻。
綜上所述，本案白某與侯某簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》不僅生效，而且白某已按照生效的合同全面履行了自己的義務，故人民法院應當依法判決侯某繼續(xù)履行合同，協(xié)助白某辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù);本案侯某的反訴請求不僅于法無據(jù)，而且反訴理由也不能成立，故人民法院應當依法駁回侯某的反訴請求。
作者：史秀永 (作者單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)察哈爾右翼后旗人民法院)
