導(dǎo)讀:夫妻共有的房屋,其中一方未經(jīng)另一方同意進(jìn)行房屋買賣,該房屋買賣行為是否有效呢?所簽訂的購(gòu)房協(xié)議的效力如何呢?請(qǐng)參考下文的實(shí)例:
【案情簡(jiǎn)述】
2009年3月20日,陳先生與被告張先生簽訂了購(gòu)房協(xié)議,約定被告張先生將位于武漢市**棟*單元*號(hào)房屋以人民幣***元的價(jià)格出售給陳**。當(dāng)天陳先生支付被告張先生房款152,000元,被告張先生隨即就將該房屋鑰匙交給了陳先生,陳先生于2009年5月1日搬進(jìn)該房,并一直居住至今。按照協(xié)議的約定,被告張先生有義務(wù)及時(shí)提供辦理房產(chǎn)證件的一切材料,積極配合陳先生辦理過戶手續(xù),但是被告一直不配合陳先生辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)請(qǐng)求被告將房屋過戶至陳先生名下;支付給陳先生違約金l7,200元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
經(jīng)審理查明,被告張先生、向女士系夫妻關(guān)系,2009年3月20日,原告陳先生與被告張先生簽訂了《購(gòu)房協(xié)議》,約定張先生將位于武漢市**棟*單元*號(hào)還建房出售給陳先生,房屋價(jià)款為人民幣l72,000元,首付152,000元,余款待所有房產(chǎn)證件張先生給陳先生后一次性付清。過戶費(fèi)用由陳先生支付,張先生有責(zé)任提供辦理房產(chǎn)的一切材料、證件。如一方違約,違約方必須按房?jī)r(jià)的l0%賠償給另一方等相關(guān)內(nèi)容。當(dāng)日,原告支付被告房款l52,000元,被告張先生出具收款收據(jù)一張。2009年5月,原告陳先生搬入所購(gòu)房屋居住至今并繳納了水、電費(fèi)用。但被告未按協(xié)議約定協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。
另查明,2006年5月ll日,被告張先生與***管理處拆迂辦公室簽訂了《拆遷協(xié)議書》,該協(xié)議書中的還建房屋即是位于武漢市**棟*單元**號(hào)房屋,協(xié)議也是由被告張先生簽的名。該還建房屋系被告張先生、向女士夫妻共同所有。
因房屋過戶事宜原、被告協(xié)商不成,原告陳先生于2011年6月23日訴訟來(lái)院,要求如訴稱。
審理中,本院依法追加向女士作為本案被告參加訴訟。由于被告向女士不愿意調(diào)解,調(diào)解不成。
【法院判決】
本院認(rèn)為,原告陳先生與被告張先生簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》,是雙方真實(shí)意思表示,且不違反我國(guó)法律禁止性規(guī)定,應(yīng)為合法有效。原告已按協(xié)議約定向被告張先生履行了支付房款的義務(wù),被告張先生應(yīng)按協(xié)議約定配合原告辦理房屋過戶手續(xù),被告張先生未按協(xié)議約定配合原告辦理房屋過戶手續(xù),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告向女士作為被告張先生的妻子,在被告張先生出賣房屋多年未提出異議,且該房屋亦交由原告占有使用多年,應(yīng)視為對(duì)被告張先生出賣房屋行為的認(rèn)可。故原告陳先生要求被告張先生、向女士將位于武漢市**棟*單元*室房屋過戶至其名下并支付違約金17,200元,證據(jù)充分,本院予以支持。被告張先生、向女士的辯稱意見,證據(jù)不足,本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定,判決如下:
一、被告張先生、向女士于本判決生效后十五日內(nèi)將位于武漢市**棟*單元**室房屋過戶至原告陳先生名下。
二、被告張先生、向女士于本判決生效后十五日支付原告陳先生違約金l7,200元。
三、駁回原告陳先生其他的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
【知識(shí)拓展】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第四十九條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。