房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要有兩種情況，一是開(kāi)發(fā)商通知交房時(shí)，因買(mǎi)受人對(duì)合同約定的商品房交付使用條件的理解與開(kāi)發(fā)商不一致，認(rèn)為該房屋未達(dá)到交付使用的條件而拒絕受領(lǐng)引發(fā)糾紛;二是買(mǎi)受人接受房屋后認(rèn)為房屋不符合交付使用條件而主張開(kāi)發(fā)商違約，要求給付逾期交房違約金。
審判實(shí)踐中，各方對(duì)涉及商品房交付使用條件的法律法規(guī)的理解觀點(diǎn)不一。因此，有必要厘清現(xiàn)行規(guī)定對(duì)商品房交付使用條件的涵義，準(zhǔn)確認(rèn)定合同約定的商品房交付使用條件，依法維護(hù)購(gòu)房人和商品房開(kāi)發(fā)商合法權(quán)益。
一、問(wèn)題引出：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛實(shí)例
2008年11月26日，原告孔某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告將其開(kāi)發(fā)的某公寓1幢東區(qū)1202號(hào)商品房出賣(mài)給原告，約定出賣(mài)人應(yīng)在2008年6月30日前依照國(guó)家和地方政府有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗(yàn)收合格條件，并符合合同約定的商品房交付給原告。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。
合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于2008年10月8日電話通知原告交房，次日交房時(shí)因原告主張延期交房的賠償而致交房未果。
同年10月16日，被告向原告發(fā)出掛號(hào)信，書(shū)面通知原告收房。10月19日原告再次與被告交接房屋，但因原告認(rèn)為被告出具的當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)文件不足以說(shuō)明商品房驗(yàn)收合格，堅(jiān)持要求被告提供工程竣工驗(yàn)收備案表并拒絕交接致交房未果而訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位(本案被告)、設(shè)計(jì)單位和城建檔案管理機(jī)關(guān)五單位蓋章的單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū),但未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并取得竣工驗(yàn)收備案登記表。
法院認(rèn)為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)證實(shí)某公寓1號(hào)樓經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，結(jié)論均為“同意驗(yàn)收”。因此，被告開(kāi)發(fā)的該樓盤(pán)1號(hào)樓已經(jīng)驗(yàn)收合格，能證實(shí)2009年1月13日后訟爭(zhēng)房屋達(dá)到了合同約定的“具備驗(yàn)收合格條件”的交付條件。至于原告主張的竣工驗(yàn)收備案表才能證明訟爭(zhēng)房屋驗(yàn)收合格問(wèn)題，因備案只是“驗(yàn)收合格”之后的一個(gè)行政內(nèi)部監(jiān)管程序，不是“交付使用”的必備條件，且竣工驗(yàn)收備案表亦不是雙方合同約定的交付條件，故被告是否辦理竣工驗(yàn)收備案登記并不影響被告向原告交付房屋。但被告前兩次通知交房時(shí)并未提供雙方約定應(yīng)出示的商品房驗(yàn)收合格的證明文件，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。訴訟中，被告于2009年2月19日開(kāi)庭時(shí)向法院提交訟爭(zhēng)房屋的《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)并同意交房，但原告仍拒絕接受，故此后逾期交房責(zé)任由原告自己承擔(dān)。另被告延期交房三個(gè)月有事實(shí)依據(jù)，符合合同約定。綜上，法院判決被告承擔(dān)從2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房違約金。
引發(fā)當(dāng)事人之間矛盾的主要因素，是雙方對(duì)合同約定的商品房交付使用條件的理解不一樣，這也是雙方主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。問(wèn)題在于如何跳出雙方各自思維定勢(shì)，從現(xiàn)行法律法規(guī)中找出對(duì)商品房交付使用條件的規(guī)定，認(rèn)真加以厘清，準(zhǔn)確理解立法用意并在實(shí)務(wù)中予以適用。
二、實(shí)踐中對(duì)商品房交付使用條件的一般約定及理解
商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，依約交付符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和雙方合同約定條件的商品房俗稱(chēng)交房是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)，依約接收符合合同約定的房屋則是買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)履行的一項(xiàng)義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
對(duì)于房屋的交付使用條件的約定，原建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局于2000年9月13日出臺(tái)了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，該示范文本第八條交付期限中明確約定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第__種條件，并符合合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格;4、該商品房取得商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件;5、_____。”
實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交付使用條件一般選擇第1項(xiàng)，即約定“依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗(yàn)收合格條件或經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用”。案例中雙方當(dāng)事人對(duì)交付條件的約定也是采用第1項(xiàng)。此約定從表面來(lái)看并無(wú)問(wèn)題，但在實(shí)際操作中卻會(huì)出現(xiàn)大相徑庭的兩種不同解釋。在合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商主張的解釋是:經(jīng)驗(yàn)收合格或具備驗(yàn)收合格條件是經(jīng)開(kāi)發(fā)商、勘察、設(shè)計(jì)、施工和工程監(jiān)理五方驗(yàn)收合格;而買(mǎi)受人的理解卻不同：經(jīng)驗(yàn)收合格是指開(kāi)發(fā)商將該工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案取得相關(guān)手續(xù)即竣工驗(yàn)收備案表，這樣才能證明該房屋驗(yàn)收合格經(jīng)官方確認(rèn)達(dá)到交房的前提條件。
三、現(xiàn)行法律法規(guī)框架下對(duì)“商品房交付使用條件”的正確理解
現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理解“商品房交付使用條件”，即俗稱(chēng)的交房應(yīng)該具備什么樣的條件，是解決上述案例中雙方當(dāng)事人矛盾以及類(lèi)似糾紛的關(guān)鍵。
對(duì)于商品房交付使用條件，現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定有以下一些：
1.[法律]1995年1月1日頒布實(shí)施并于2007年8月30日修改的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”
2.[行政法規(guī)]1998年7月20日發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”
3.[行政法規(guī)]2000年1月30日頒布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”
4.[部門(mén)規(guī)章]2000年4月7日發(fā)布施行的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。”第五條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;(四)工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū);(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。”第八條規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。
5.[部門(mén)規(guī)章]2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。
對(duì)于上述法律法規(guī)關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定，法學(xué)界、司法實(shí)務(wù)界的觀點(diǎn)不甚一致，與上述案例中開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的分歧類(lèi)似，歸納起來(lái)主要有兩種：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要訟爭(zhēng)商品房所在樓經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收，出具了四方簽字蓋章的驗(yàn)收合格證明并達(dá)到合同約定的其他條件，即達(dá)到了上述約定中的商品房交付使用條件，可以交付。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后必須在十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)備案，建設(shè)部門(mén)發(fā)現(xiàn)竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止使用重新組織竣工驗(yàn)收。因此，竣工驗(yàn)收的要求是取得“工程竣工驗(yàn)收備案表”，未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收備案并取得竣工驗(yàn)收備案表則不符合合同約定的“驗(yàn)收合格”交付使用條件，開(kāi)發(fā)商未按約定交房應(yīng)該承擔(dān)逾期交房違約金
綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門(mén)規(guī)章中對(duì)商品房交付使用條件的規(guī)定，筆者分析認(rèn)為，商品房交付的前提條件之一是經(jīng)過(guò)建設(shè)部門(mén)組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收，并形成了驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件。具有驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件是現(xiàn)行法律法規(guī)和部門(mén)規(guī)章中對(duì)房屋交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定。因?yàn)榉课莸慕ㄖ|(zhì)量安全與否直接關(guān)系到社會(huì)公眾安危，屬于社會(huì)公共利益的范疇，而竣工驗(yàn)收合格是目前國(guó)家對(duì)于建筑質(zhì)量安全設(shè)置的唯一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得交付使用。而對(duì)于案例中原告所述的竣工驗(yàn)收備案表只是建設(shè)行政主管部門(mén)履行建設(shè)行政管理職能的表現(xiàn)，備案行為與工程竣工驗(yàn)收合格與否沒(méi)有直接聯(lián)系，不能作為評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商是否履行法定義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。
國(guó)務(wù)院辦公廳分別在2002年和2004年發(fā)布的《關(guān)于第一批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》和《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》中將“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收”和“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”項(xiàng)目予以取消。由此可見(jiàn)，國(guó)家在對(duì)商品房竣工驗(yàn)收的管理上已確立了由開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)、政府批準(zhǔn)并組織驗(yàn)收向開(kāi)發(fā)商自行組織、政府監(jiān)督的制度性轉(zhuǎn)變。
另外，根據(jù)建設(shè)部辦公廳在2003年10月28日作出的關(guān)于對(duì)深圳市建設(shè)局《關(guān)于商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量重新核驗(yàn)有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》的復(fù)函中提到：“《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》是1998年7月發(fā)布的，而《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》是2000年1月發(fā)布的，依據(jù)《立法法》第83條的規(guī)定‘新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。’根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條和第49條的相關(guān)規(guī)定，商品房經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收合格后即可交付使用，建設(shè)行政主管部門(mén)依法對(duì)已竣工的建設(shè)工程不再進(jìn)行質(zhì)量核驗(yàn)，核發(fā)竣工驗(yàn)收證書(shū)。因此，購(gòu)房人認(rèn)為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。”
由此可知，經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用后，購(gòu)房人如果認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的仍然享有救濟(jì)手段，那就是委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，如果檢測(cè)不合格的可向開(kāi)發(fā)商提出相應(yīng)賠償主張。
因此，我們可以得出這樣的結(jié)論：在商品房交付使用條件的理解上，如果雙方只是約定“將驗(yàn)收合格并符合合同約定的其他條件的房屋在指定期限內(nèi)交付”，只要開(kāi)發(fā)商在工程竣工后組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗(yàn)收，并形成了竣工驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，就達(dá)到了商品房交付使用的條件，可以交付。當(dāng)然，如果雙方當(dāng)事在上述約定基礎(chǔ)上另行約定將“提交竣工驗(yàn)收備案表”作為交房條件之一，則應(yīng)該認(rèn)定雙方的此項(xiàng)約定有效，確認(rèn)雙方的意思表示，將竣工驗(yàn)收確認(rèn)文件和竣工驗(yàn)收備案表作為是否符合交房條件的裁判標(biāo)準(zhǔn)。
(原文標(biāo)題：商品房交付使用條件的法律界定)
