所謂“贈送面積”，前提應(yīng)該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產(chǎn)權(quán)，否則何談贈送。而現(xiàn)實情況往往并非如此，由于開發(fā)商所“贈送”的面積是不計入容積率的，部分贈送面積甚至是涉嫌違法和侵權(quán)的面積，其贈送行為均屬無效。即便其能通過“偷面積”達到“贈送面積”的目的，但因為開發(fā)商在售房時便已經(jīng)將贈送面積的成本攤到了房價中，“贈送”仍舊是有名無實，還涉嫌違法虛假宣傳。那么開發(fā)商贈送的面積從何而來呢?將所謂買房送面積歸結(jié)起來有以下幾類：
1、將原本屬于開發(fā)商所有的空間贈與購房者，一般該空間對于購房者具有附屬性功能，如地下車庫。
2、將原本屬于共有部分的空間轉(zhuǎn)為特定購房者的專有空間，典型如設(shè)備間、底層花園。
3、將通常屬于共有部分的空間設(shè)計為在結(jié)構(gòu)與使用上具有獨立性，并通過廣告宣傳、購房合同與所有購房者約定將其歸屬于特定購房者，如屋頂花園。
4、對原本就屬于購房者，但依據(jù)建筑標準不計入建筑面積的空間進行特定設(shè)計，使購房者具備對其加以利用的可能，并在廣告中加以宣傳，典型如大面積的飄窗或陽臺等。
5、在房屋設(shè)計時預(yù)留以一定改造空間，購房者通過自己裝修可以獲得更多的使用空間，如加高層高或凈高后的買一層送一層。
開發(fā)商之所以將這些空間贈送給客戶，往往是因為開發(fā)商對所贈送的面積不具有合法產(chǎn)權(quán)，不能寫入房屋產(chǎn)權(quán)證，這就意味著贈送面積不能用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償。其次，許多開發(fā)商對于贈送面積連合同也不能寫入，只憑開發(fā)商的口頭承諾，如何保證購房者在購買該商品房后開發(fā)商能夠完全履行約定的贈送面積，一旦引起糾紛，購房者很難找到證據(jù)來維護自身權(quán)益。另外，贈送面積如果屬于公共面積，開發(fā)商的贈送行為本身就不合法，可能會影響到業(yè)主今后的使用，容易引起糾紛。為了避免糾紛，購房者在簽約之前需注意因贈送面積而引發(fā)的法律風險。
一、如果贈送面積為開發(fā)商所有，需注意是贈與所有權(quán)還是免費提供使用權(quán)。如果開發(fā)商所贈面積對應(yīng)的空間經(jīng)規(guī)劃批準屬于專有部分，并獲得了獨立的產(chǎn)權(quán)，這種贈與當然是合法有效的，比如說專門規(guī)劃設(shè)計的地下車庫，并辦理了獨立產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商作為所有權(quán)人當然有權(quán)利將其贈與購房者。需要注意的是，開發(fā)商贈與的是所有權(quán)還是使用權(quán)，如果是所有權(quán)，則購買者有權(quán)要求開發(fā)商依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，否則不發(fā)生法律效力。而如果開發(fā)商保留所有權(quán)，僅是將使用權(quán)讓渡給購房者免費使用一段時間，那么建議在購房合同中應(yīng)就贈與形式、免費使用期限、修繕責任、服務(wù)提供等可能發(fā)生誤解與分歧的問題進行列明，盡可能減小法律風險。
二、對共有部分面積的贈送，可能歸于無效。將共有部分空間(比如設(shè)備間等)進行贈與的行為是無效的，并有可能引發(fā)侵權(quán)與締約過失的責任。假如開發(fā)商對于贈與的客體并無處分權(quán)，根據(jù)《合同法》規(guī)定該贈與合同屬于可撤銷合同，當其他共有權(quán)人申請撤銷后，此合同可能被認定為無效，開發(fā)商就面臨承擔締約過失責任的風險。
如果該贈與行為對其他共有權(quán)人帶來損失，開發(fā)商還可能會對其他共有權(quán)人負有相應(yīng)的侵權(quán)責任，如果購房者自身亦存在過錯的，購房者也可能成為連帶責任人。但是，如果開發(fā)商所贈與的部分具備專有空間的特點，并且就該部分在宣傳與購房合同中對所有購房者說明了相關(guān)情況，可以認定為全體共有權(quán)人對該部分的處分做了特別的約定。
三、贈送面積無法獲得所有權(quán)。對于一些本身就不計入建筑面積的空間，即使購房者對其進行改造使其具備了專有部分的特征也仍然無法在房屋登記簿或產(chǎn)權(quán)證上得到體現(xiàn)。而且以現(xiàn)有的買房送面積模式，所贈與的部分幾乎都是明確規(guī)定不計入建筑面積的。所以，這些贈送面積得不到法律的認可與保護，一旦將來所購房屋遇到拆遷、出賣、繼承、評估、抵押等情況時，就這部分面積的處分，購房者將無法獲得收益保障。如果這部分贈送面積被寫入購房合同，購房者據(jù)此起訴開發(fā)商，后者可能面臨著承擔違約責任的法律風險。如果沒有寫入合同，且開發(fā)商沒有在相應(yīng)廣告宣傳中就所贈面積所有權(quán)作出明確、具體的允諾，購房者可能將自己承擔相應(yīng)的損失。
