【情形一】防水不合格樓下遭了殃
劉某、唐某系烏市幸福路某單位家屬院的業主,二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進行裝修后,唐某家中遂開始出現長期滲漏的情況。在案件處理過程中,通過法官調解,劉某主動重新做了其家中的衛生間防水,并由法官組織進行了閉水試驗,在雙方確認漏水問題已經解決,房屋停止漏水后,經法院主持對房屋損失部分進行了調解。最終,劉某賠償唐某房屋損失6000元。
法官曹瑋說,本案在漏水案件中屬于最常見的漏水類型,即樓上業主的防水存在問題(也有疏忽大意忘關水龍頭導致漏水的)。漏水業主作為其房屋的所有權人及維護管理人,對于其房屋漏水給樓下業主造成的損失,理應進行賠償。若確定屬于裝修公司工程質量或管線問題,則可向裝修公司或管線廠家另行追償。
【情形二】樓頂曬臺種花水漏鄰家
孟某系某小區頂層房屋的業主,購房時,開發商向其贈送了樓頂曬臺。后因該曬臺漏水,導致張某家中裝修受損。庭審中,孟某對漏水原因提出異議,認為是曬臺的設計存在缺陷從而導致漏水,但未能舉證。
法院審理后認為,根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款:規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。一般情況下,樓頂屬于公共部位,但本案中的曬臺由開發商交付孟某后,由孟某單獨使用,已形成與其他區域相獨立的一部分,應定性為孟某使用的專有部分,故維護保養的義務由孟某自行承擔,因此造成的損失也應由孟某予以承擔。據此,法院判令孟某賠償張某裝修損失5000余元。
【情形三】違法搭建鴿舍防水被毀
阿某系烏市某小區頂層房屋的業主,2014年其房屋發生持續漏水,遂將物業公司起訴到法院。物業公司到庭后對漏水原因提出異議并申請鑒定,經鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時打入的鋼釘造成屋面防水被破壞,法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告,并最終判決由買某對阿某的房屋漏水損失承擔賠償責任。
法官蔣欣庭后解釋稱,正常情況下,樓頂屬于公共部位,由物業公司進行維護保養,但該案中根據漏水原因的鑒定結論,導致漏水的原因系買某搭建鴿舍時破壞了原有的屋面防水,故法院由此免除了物業公司的賠償責任,而買某作為本案中的侵權主體,應對阿某的損失承擔賠償責任。
【情形四】擅自改裝自擔部分損失
張某與李某系樓上樓下相鄰業主。2005年李某將衛生間改造為儲物柜,并將張某家延伸至其衛生間頂部的管線用板材進行裝修封閉。2015年春節后,李某發現家中的儲物柜中漏水,將其放在儲物柜中的八幅書法作品浸泡,儲物柜也受到損壞,故訴至法院,要求張某對字畫損失和裝修損失進行賠償。
法院審理后認為,李某擅自對房屋進行了改造,將原先設計的衛生間改建成了儲物柜,并將外露的下水管線部分進行了包裹,且其在2015年春節前發現房屋內有異味,春節后才發現漏水現象,李某對損失的產生及擴大有責任,應對其損失自行承擔一部分責任,張某系樓上業主,不能排除對涉案損失的過錯責任,故法院認定李某擅自變更了房屋用途存在一定過錯,判決由張某賠償李某部分損失合計6400元。
【情形五】雨水管年久失修致滲漏
王某系烏市某小區業主,2011年王某家中小臥室和衛生間頂部發生滲漏水,與物業公司交涉后始終未見改善。2013年10月,物業公司在進行外墻保溫施工時,發現王某房屋上方處樓頂的雨水管破裂,遂將雨水管更換,至此王某家中再沒有出現滲漏水現象。
為此,王某將物業公司告上法院,索要之前因漏水造成的裝修損失。
法院審理后認為,建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分為業主共有部分,業主共有部位和共有設施設備,由物業服務企業負責維修和養護,如因物業公司盡到維修養護義務導致他人房屋財物受損,則物業公司應承擔相應的賠償責任。本案中,物業公司作為該小區的物業服務企業未能對公共部位的雨水管盡到維修義務,應對王某的裝修損失予以賠償。據此,法院判令物業公司賠償王某裝修損失3500元。
【情形六】窗戶嚴重變形漏風漏雨
唐某于2013年入住某房產公司開發的房屋,2014年唐某發現該房主臥和客廳窗戶嚴重變形,漏風漏水,即訴至法院,要求房產公司賠償其窗戶更換的損失及漏水造成的房屋裝修損失,后經法院主持調解,房產公司賠償了唐某窗戶的更換費用及房屋修復費用合計6700元。
法官曹瑋庭后解釋稱,交付房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。根據相關規定,屋面防水,有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。
【律師說法】
因房屋漏水而引發的鄰里糾紛一般發生于上下樓層的鄰居之間。除了因供暖漏水而引發的糾紛外,房屋漏水的原因還包括裝修不當、防水不嚴、擅改設施、亂鑿墻壁等方面。遭遇房屋漏水,必然給業主財產造成損失。為妥善解決糾紛,必須首先分清相關各方的責任。
民法通則第八十三條規定,不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系;給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。一般而言,漏水造成損失的賠償責任由過錯方承擔,如果雙方都有過錯,那就要根據過錯大小,各自承擔相應的責任。
此外,在居民小區的各種通水管道的管理、維修和養護方面,一般適用“誰管轄誰養護”的原則。依照相關規定,業主共有部位和共有設施、設備由物業服務企業負責維修和養護,如因物業公司未盡到維修養護義務導致他人房屋財物受損,則物業公司應承擔相應的賠償責任。
同時,我國相關的規章還對房屋漏水的維修責任作了相應的規定:房屋的主體結構保修期為該工程的合理使用年限,通常普通房屋和構筑物的設計使用年限為50年;屋面防水,有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。也就是說,如果在相鄰各方都沒有責任的情況下,漏水的責任就應當由供應商來承擔。
我們應當從本期案例中受到啟發,在房屋裝修、設施變動的過程中一定要慎之又慎、三思而行,避免造成漏水問題,給自己和鄰居造成損失、帶來不必要的麻煩。
【法官建議】保留證據，方便定責。
天山區法院民事審判庭法官曹瑋、蔣欣表示,該院審理的此類案件中房屋漏水原因多樣,主要包括:開發商建造時的房屋質量問題、房屋年久失修出現管線老化問題、消防設施質量問題引起跑水、防水材料及工序未達標、業主擅自改變房屋用途等,此類案件與群眾的日常生活密切相關,一些當事人處于長期矛盾中,情緒對立嚴重,利益沖突尖銳。法官指出,房屋發生漏水跑水,相關業主及物業、開發商應通力協作,盡快查出問題并及時將問題隱患消除,同時注意保留證據,方便日后定責。
