1、貸款沒還清的房子可以轉(zhuǎn)讓嗎?
首先，未還清貸款的房子在實際操作中是可以買賣的，但要在前期做好相應的工作。而具體的操作方向和步驟則應根據(jù)該房產(chǎn)的具體情況和房主的具體要求而定。
其次，房產(chǎn)在交易之前最好將貸款付清。這樣不僅會使房產(chǎn)交易更加迅速，也會使購買方多一份放心。但是，如果大家因為各種原因?qū)е沦J款沒有還清的話，那么，沒有還清貸款的房子怎么轉(zhuǎn)讓呢?本文就為大家推薦幾種轉(zhuǎn)讓有貸款的房產(chǎn)的具體辦法，大家可以根據(jù)自己的具體情況和實際需要進行選擇。
2、轉(zhuǎn)讓有貸款的房子具體如何操作?
(1)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：轉(zhuǎn)按揭
最簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
但北京等一些城市已經(jīng)在07年底暫停了二手房交易中的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務。根據(jù)了解，這次叫停轉(zhuǎn)按揭的主要目的是在控制銀行潛在風險、擠出房地產(chǎn)和股市泡沫成分。但根據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析得出的結(jié)論，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務應該不會被永久性叫停。所以，大家在考慮賣出未還清貸款的房產(chǎn)之前先去當?shù)劂y行碰碰運氣。
(2)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：用買方的首付款繳清剩余貸款
這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。
(3)怎么轉(zhuǎn)讓有貸款的房子：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物(如其他房產(chǎn))用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。
3、購買貸款還沒還清的房屋風險大嗎?
據(jù)了解，由于賣家的房子“有貸在身”，也就是說其房產(chǎn)還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，那么在出售此類房產(chǎn)時，中介方就會采取讓買家支付首付，給賣家進行還貸解押的方式，這種方式也是目前行業(yè)的普遍做法。解押后，買家才能申請貸款，貸款審批通過后就可以進行過戶手續(xù)。
其實這期間最主要的風險在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)：一是賣家對價格反悔，二是在買家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。
在規(guī)避此類風險時，很多人依賴于公證。不少購房者也認為此舉具有法律效力，其實不然，有業(yè)內(nèi)律師對此表示，房屋公證只能證明交易雙方存在著買賣關(guān)系，并不表示房屋經(jīng)過公證之后就歸買家所有。
也就是說，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣家。在此期間，若賣家私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會發(fā)生變化;若賣家存在債權(quán)債務糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買方即便是已經(jīng)交了房款，也無法維護自己的權(quán)益。
據(jù)了解，好多已貸款的二手合同房，在實際操作中往往是可以買賣的，但買家在交易前首先要確認房子的權(quán)屬，能否辦理兩證，且銀行是否允許提前還貸。此外，還應該了解賣方是否是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人。如果房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻或多人共有，則進行買賣需經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)人的同意。
4、如何避免購買貸款還沒還清房屋帶來的風險?
對于這種既沒有還清貸款，有沒有辦理兩證的合同法，在簽訂房屋買賣合同前進行預告登記，可以防范法律風險。因為預告登記后，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
對于貸款未還清的二手房，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定，而還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。
針對貸款未還清的二手房，如果是通過中介進行交易，重點就在于如何簽好合同。在合同中，一般會對房屋權(quán)屬和價格、稅費承擔方式、付款方式、交付期限和違約責任等交易相關(guān)事項作出明確約定，用以約束三方行為，避免發(fā)生不必要的糾紛。
