一、什么是期房?什么是現(xiàn)房?
(1)什么是期房?
簡(jiǎn)單地概括說(shuō)，期房就是指開(kāi)發(fā)商在建的、不能交付使用的房屋，但是在取得商品房預(yù)售許可后，是可以將這些房屋進(jìn)行預(yù)售給消費(fèi)者的。一般期房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，挑選余地大。消費(fèi)者在交款時(shí)需要簽訂預(yù)售合同。
(2)什么是現(xiàn)房?
現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。簡(jiǎn)單的說(shuō)，現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收(各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定)，可以正式入住的物業(yè)。
二、怎么購(gòu)買(mǎi)期房?
1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
商品房期房正式銷售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。
當(dāng)簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷售方應(yīng)給購(gòu)房人《簽約需知》，以使購(gòu)房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。
2、簽訂買(mǎi)賣(mài)契約
購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)契約等。
簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)各壹份。
3、預(yù)售登記
買(mǎi)賣(mài)雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間， 買(mǎi)方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買(mǎi)方與受讓人應(yīng)在契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處 在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣(mài)方。
4、簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)
當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物管公司接洽。物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。
三、購(gòu)買(mǎi)期房有什么風(fēng)險(xiǎn)?
1、資金問(wèn)題問(wèn)題造成延期交房甚至無(wú)法交房
有些開(kāi)發(fā)商本身不具備一定的資金實(shí)力，前期預(yù)售期房的資金只夠用于購(gòu)買(mǎi)土地，根本沒(méi)有多余的資金用于建房。建房本身資金需求量就非常龐大，不是單一的投資者能夠?qū)崿F(xiàn)的。建設(shè)工期隨著沒(méi)有后續(xù)資金的注入造成爛尾。要知道5年后如果沒(méi)有現(xiàn)房的話，房產(chǎn)是無(wú)法自由出售的，這必將給投資者造成很大的損失。
2、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
由于投資者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋還沒(méi)有成型，不能看見(jiàn)房屋的實(shí)際情況，之后極有可能會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。一些開(kāi)發(fā)商為追逐最大利潤(rùn)，使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。
3、虛假?gòu)V告宣傳，面積縮水
廣告經(jīng)常是美麗動(dòng)人的，尤其是期房，如果僅憑開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目方所作的宣傳買(mǎi)房，可以肯定地說(shuō)多數(shù)時(shí)候都會(huì)令人感到失望。人住以后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。有些開(kāi)發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，有意改變建筑面積、加大公攤面積，以致房屋的實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。
四、怎么避免購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)?
1、簽合同要有專業(yè)人士幫助
購(gòu)房是一件大事，一般要花費(fèi)十幾萬(wàn)、甚至幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)。如今購(gòu)房引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多，為了防止開(kāi)發(fā)商利用合同欺詐，侵犯購(gòu)房者的合法權(quán)益，在購(gòu)期房與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，購(gòu)房者最好請(qǐng)專業(yè)律師去幫助辦理，一是可以確保合同內(nèi)容合法，雙方權(quán)利、義務(wù)平等;二是可以確保今后發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，有律師幫助解決或索賠，避免合法權(quán)益不被侵害。
2、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)要注意
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有強(qiáng)有弱。由于有些開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好，從而造成逾期交房或房子質(zhì)量差的現(xiàn)象不斷發(fā)生。因此，作為購(gòu)房者買(mǎi)期房首先要選好開(kāi)發(fā)商，力爭(zhēng)選擇那些信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的期房，因?yàn)檫@些開(kāi)發(fā)商考慮到信譽(yù)，會(huì)盡可能做到按期按質(zhì)交房。
3、最好在開(kāi)發(fā)商開(kāi)工后購(gòu)買(mǎi)
購(gòu)買(mǎi)期房，最好在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工的基礎(chǔ)上去購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)工并建設(shè)，表明按期交工有了初步保障。同時(shí)，作為購(gòu)房者亦可在動(dòng)工之期到工地查看其施工質(zhì)量，從而做到心中有數(shù)。如果僅憑開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的圖紙、規(guī)劃的模型去購(gòu)買(mǎi)，到時(shí)開(kāi)發(fā)商以手續(xù)未辦齊而遲遲不開(kāi)工，延了工期，吃虧的還是購(gòu)房者。
4、對(duì)于周邊的環(huán)境提前了解
購(gòu)期房不像買(mǎi)現(xiàn)房，現(xiàn)看現(xiàn)買(mǎi)，周邊的環(huán)境一清二楚。但買(mǎi)期房則不同，到底周邊環(huán)境怎樣，是一個(gè)未知數(shù)。因此，對(duì)房子周邊潛在的環(huán)境變化要問(wèn)個(gè)明白，問(wèn)問(wèn)期房之位置是否有環(huán)境惡化的可能。如果買(mǎi)了一套周邊有污染、有噪音的房子，長(zhǎng)期居住在這樣的環(huán)境之中，是難以幸福的。
5、分期付款更有主動(dòng)權(quán)
購(gòu)房時(shí)，有的開(kāi)發(fā)商規(guī)定，對(duì)一次性交款的購(gòu)房者，會(huì)給予一定優(yōu)惠。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)現(xiàn)房這當(dāng)然是好事，而購(gòu)期房則要慎重。如果一次性交款，雖然享受了優(yōu)惠，但到時(shí)開(kāi)發(fā)商不按時(shí)、按質(zhì)交房，購(gòu)房者再去要求開(kāi)發(fā)商賠償，一般難以奏效。如果錢(qián)不一次交清，則可憑未付余款去與開(kāi)發(fā)商交涉，購(gòu)房者便會(huì)由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)。
6、對(duì)于物業(yè)的要求提前約定
如果說(shuō)，購(gòu)房是一時(shí)的投資，那么，物業(yè)管理的好壞則是一輩子的事。通常而言，現(xiàn)房的物業(yè)管理好壞易于看清楚，畢竟這時(shí)的物業(yè)管理已經(jīng)基本就序。而期房則不一樣，將來(lái)由誰(shuí)來(lái)管理、怎樣管理、如何收費(fèi)，都是一個(gè)未知數(shù)。如果買(mǎi)了物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，而且生活也不舒暢。因此，購(gòu)期房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商了解將來(lái)的物業(yè)管理構(gòu)想，并與他們簽訂有關(guān)合同，保證將來(lái)入住時(shí)，享受到良好的物業(yè)管理。
