一、農(nóng)村房屋買賣糾紛案件特點
一是案情較為明確。訴訟主體一般是房屋、宅基地買賣的雙方，即出賣人和買受人;訴訟請求多是請求確認(rèn)合同無效，并要求被告也即買受人返還房屋或宅基地;房屋和宅基地是一體的，處理房屋糾紛時需同時處理宅基地問題。
二是調(diào)解難度大。該類案件的標(biāo)的是當(dāng)事人居住的房屋，房屋作為最基本的生活資料，是農(nóng)民的命脈，關(guān)系當(dāng)事人的切身利益，一旦合同被確認(rèn)無效、返還房屋或宅基地，有的可能導(dǎo)致當(dāng)事人居無定所，因此，該類案件一般調(diào)解難度較大，處理不好矛盾也易激化。
三是買賣時間較長。買賣行為大多發(fā)生于同村莊鄰之間，雙方相互熟知，甚至是至親好友，因此買賣房屋或宅基地時相關(guān)手續(xù)不盡周全完善，多為口頭約定。另有案件為要求單獨(dú)返還宅基地，和要求返還房屋類似，雙方在買賣或贈與宅基地時，口頭約定，并無書面協(xié)議。事隔幾年后，因各種主客觀原因致使一方反悔，請求買賣無效、返還房屋。
四是房屋或宅基地已實際交付、使用。該類買賣的房屋、宅基地大多已按照約定履行完畢，出賣人交付了房屋，買受人交付了房款，而且大多數(shù)房屋已經(jīng)過裝修、改建、翻建等添附行為，但未變更房屋產(chǎn)權(quán)及宅基地使用權(quán)手續(xù)，埋下糾紛隱患。宅基地的買賣或者贈與，受讓方已經(jīng)在宅基上建設(shè)房屋等，無法還原。單獨(dú)處理宅基地難度較大。
二、農(nóng)村房屋買賣糾紛成因
一是買賣合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，釀成糾紛。
二是房屋升值的利益驅(qū)動，使當(dāng)事人背棄誠信。近年來農(nóng)村逐步試行向社區(qū)化發(fā)展，不再規(guī)劃宅基地，一方面使得農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，另一方面，實行以農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房或者以面積折換面積措施，房屋的巨大增值空間和前景，與賣房人原得的賣房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)形成了巨大反差。另外，2013年1月31號中央下發(fā)了一號文件，要求加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查，全面開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，導(dǎo)致該類糾紛時有發(fā)生。
三是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當(dāng)事人請求返還提供了空間和依據(jù)。受我國傳統(tǒng)思想的影響，很多在外上班的城鎮(zhèn)居民退休前后逐漸盛行在農(nóng)村老家置辦房產(chǎn)，以便老來“葉落歸根”。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國務(wù)院辦公廳及國土資源部均出臺了嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”以此來加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認(rèn)合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當(dāng)事人違背誠信的惡習(xí)。
三、解決問題的對策建議
1、要加強(qiáng)立案審查和訴前調(diào)解。由于該類糾紛多發(fā)生于同村莊鄰之間，涉及土地房產(chǎn)不動產(chǎn)及村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格等問題，村民自治組織或行政機(jī)關(guān)對問題發(fā)生的歷史原因和實際情況更加了解，由基層組織處理社會效果往往強(qiáng)于訴訟。因此，對于該類糾紛法院應(yīng)慎重受理，或者受理后積極組織村民自治組織、行政機(jī)關(guān)、人民調(diào)解委員會進(jìn)行訴前調(diào)解，盡量將矛盾解決在基層。
2、要加大該類案件調(diào)解力度。房屋買賣合同糾紛具有特殊性，案件審理前要對實際情況進(jìn)行實地調(diào)查、了解、取證，多調(diào)查走訪當(dāng)?shù)卮迕瘛⒋甯刹俊⑾嚓P(guān)行政部門及人員，詳細(xì)掌握第一手證據(jù)資料，為案件快速審理和公正裁判打好堅實基礎(chǔ)，避免因案情不清、證據(jù)不足而無法調(diào)判。同時，基于該類案件的特殊性，還應(yīng)借力當(dāng)事人同族長輩、親朋、有威望的莊鄰、村干部及有關(guān)組織等力量，最大限度地做好調(diào)解工作，避免矛盾加深和激化，力爭案結(jié)事了人和，以實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。
3、要綜合案件實際情況。審理過程中要根據(jù)案件實際情況，對糾紛發(fā)生的成因、過程、當(dāng)事人的過錯程度、房屋的居住使用情況，特別是買賣后買方對房屋的增建、翻新、裝修以及周圍同類房屋的增值情況，全面綜合考慮，將法律、政策與民風(fēng)民俗相結(jié)合，實現(xiàn)當(dāng)事人利益和法律效果的最大化。
4、要加強(qiáng)法律宣傳。建議聯(lián)合房管部門、土地管理部門，在村民自治組織的配合下，多方式多渠道地加強(qiáng)《物權(quán)法》、《合同法》、《土地管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)、政策的宣傳，提高群眾法律知識水平和對該類買賣行為的認(rèn)知辨別能力。同時，要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理部門對該類房屋買賣過戶交易的審查審核，嚴(yán)把法律關(guān)，防止產(chǎn)生矛盾隱患及不良后果，從根源上解決問題。
