現(xiàn)在業(yè)務員與購房者經(jīng)常遇到房地產(chǎn)交易中的法律問題，并想避免法律風險，但不知從何入手。滬律網(wǎng)小編給以下幾點建議供參考。在交易風險中，注意以下內(nèi)容。
一、主體關(guān)
首先，查清房產(chǎn)所有人是誰，房產(chǎn)所有人與客戶準備簽訂售房合同的賣方是否是同一人。換言之，賣房人是否具備售房主體資格。本來主體問題是交易中最為重要的問題，但卻往往被購房者所忽略。有些單位，幾塊牌子一班人馬。一些不良賣方出于不良動機，往往偷梁換柱，以皮包公司與客戶簽訂合同，收取房款，然后將房款轉(zhuǎn)移至其真正運營的公司。一旦皮包公司在合同履行過程中發(fā)生糾紛，購房者利益難以保證。在自然人方面，關(guān)于售房主體最易發(fā)生的問題是房產(chǎn)所有人與出售人雖不一致，但因二者具有血緣關(guān)系或親戚關(guān)系，容易迷惑購房人不再堅持與真正的所有人簽訂住房合同，最終引發(fā)糾紛以致訴訟。
其次，確定售房人以后，如果是企業(yè)法人且是預售期房，尚應調(diào)查售房企業(yè)的工商注冊事宜，確定該售房企業(yè)是否具備履行合同的實力與條件。需調(diào)查的注冊事項包括企業(yè)法人的名稱、法人代表、住所、性質(zhì)、股東、注冊資本及來源、驗資報告、有無年檢、有無停業(yè)與歇業(yè)、有無注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等等。
二、產(chǎn)權(quán)關(guān)
此時的首要問題是確定所購買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)瑕庛。
1、查看售房者所售房產(chǎn)用地的《國有土地使用證》。行政劃撥用地、集體性質(zhì)用地不能直接作為商品房建設(shè)用地建樓、售房。如果是合作建房，尚應依法辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
2、查看售房者的各類批準手續(xù)。主要涉及計劃、環(huán)保、規(guī)劃部門關(guān)于立項、環(huán)保、選址等的批復文件。如果是預售期房，尚須預售許可證。
3、查看售房者的各類報建手續(xù)。主要涉及建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證。
4、查看竣工驗收手續(xù)。售房者應提供政府建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的關(guān)于所售房產(chǎn)的竣工驗收合格證明。
5、查看房產(chǎn)證。
個別售房者拒絕向購房者出示上述各類證件，或以工作人員不在等借口予以推諉，購房者對此類售房者尤其要當心。不僅僅要查看上述各類文件、證照的復印件，還應查看原件，必要時還應到政府主管部門如土地局、房管局、規(guī)劃局等單位去核實。其實，產(chǎn)權(quán)關(guān)和主體關(guān)并不是完全獨立的，在調(diào)查產(chǎn)權(quán)關(guān)里所涉及的各類批復文件、證照時，自然也能查清所售房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人。也可以說，調(diào)查產(chǎn)權(quán)證照文件是查證售房主體的一個渠道。
特別提醒購房者注意的是，下列房產(chǎn)依法不能買賣：
(1)他項權(quán)利未清的，如是否設(shè)置抵押、典當?shù)取?/p>
(2)已被批準征用，列入拆遷范圍的。
(3)稅費未清的。
(4)經(jīng)人民法院判決裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。
三、合同關(guān)
售房合同是買賣雙方具體權(quán)利義務關(guān)系的明確約定，具有法律約束力，甚至完全可以說是當事人之間的法律，一旦簽訂必須履行，否則，將承擔相應的法律責任。實踐中經(jīng)常發(fā)生售房者在格式合同中損害購房者利益或售房合同約定太簡單以致失去了應有的意義的情況。根據(jù)合同法的規(guī)定，一份合格的售房合同，至少就以下8個方面作出約定：
1、售房者的名稱及住所。2、房屋的位置。將所在的路、小區(qū)、棟號、樓層及房間號寫明。3、房屋的面積。4、房屋的質(zhì)量及裝修標準、室內(nèi)及公用設(shè)施。5、房款及支付方式。6、房屋交付使用的方式及期限。7、違約責任。購房者對售房者的每一項義務，都可以在此條款設(shè)定相應的違約責任，但此種約定不能違反法律規(guī)定。否則，即使約定了，也是無效的。8、爭議解決的方法。可以選擇協(xié)商、仲裁、訴訟等方法，如選擇仲裁，必需明確約定仲裁機構(gòu)和仲裁事項。
只要不違反法律規(guī)定，雙方可在購房合同中約定任何由雙方達成一致的事項。筆者以為，除上述合同法規(guī)定的8個主要條款外，還應就實踐中經(jīng)常發(fā)生爭議的房屋產(chǎn)權(quán)證及合同的變更及解除等兩方面做出詳細約定。關(guān)于前者主要是約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)、時間、交付、雙方的責任以及違約責任。關(guān)于后者，主要約定合同變更解除的條件、方式及因此所產(chǎn)生的責任的承擔。
