核心內容：房地產買賣投資，是現今比較熱門的一個投資方向。由于中國人傳統以來對于房產的看重，使得中國的房地產市場不斷的升溫，下面，滬律網胡培為您詳細介紹有關房地產買賣投資的相關內容。
投資房地產的方式、程序規定
一、投資獲得房地產的一般方式
從一般意義上講，投資者投資房地產，主要有兩條途徑、四種方式。 兩條途徑是指：基本建設途徑和房地產開發途徑。四種方式是指：基本建設途徑中的基本建設式;房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。當然，對于基本建設途徑中進行建設的房地產項目也可以采取購買、合作或股權收購的方式，只是對這類性質的房地產項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數情況是改變了這些房地產項目或樓宇的性質，即轉向房地產開發或使其進入房地產市場。故綜合比較，在現行的法律、法規框架下，進行房地產投資的一般方式有如下四種：
方式一：基本建設式。這里所稱的基本建設，是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。 方案評價：這種建設方式是在房地產開發市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之后，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：一是投資主體的限制。一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位;二是項目性質和用途的限制。一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等，前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目;三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(下稱“停止國有土地使用權協議出讓規定”)。除非符合特定條件或經政府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
方式二：樓宇購買式。具體做法是：投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。 方案評價：這種方式最為簡便。相當于對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。 不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。
方式三：合作開發式。具體做法是：如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。方案評價：合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別于樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發式中，投資人直接進入項目開發的過程之中，可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式，實施不同程度的控制。通過合作開發，投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創作。不足之處是：合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如采用后一種合作開發方式，則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。
方式四：購買股權式。具體做法是：由投資人或投資人的關聯公司對于一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產公司的股權，投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面，一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接;二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響;其三，如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。
二、對投資者的初步建議與工作程序設計
我們建議，在作出方案選擇之前，有必要詳細了解房地產項目現狀情況，以分析是否有停止國有土地使用權協議出讓規定的例外之處，爭取從合作主體的途徑獲得房地產項目的土地使用權，在這個基礎上再進行合作開發或委托開發。如若不可行，則參加土地交易市場的公開交易，以招標、拍賣或掛牌的方式爭取項目。只是這樣，獲得投資者想取得的項目用地的土地使用權，就存在著很大的不確定性。當然，如采取以上兩種方式都有困難或須付出較大代價，則建議投資者另行尋找新的項目或設計其他可行的方式。
鑒于以基建程序進行房地產投資不具有典型意義，本文僅就前述第二至第四種方案進行分析。
1、樓宇購買式的工作程序
(1)對某地正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考察;
(2)對收集到的正在進行開發尚未出售的房地產項目資料，從法律上、經濟上和技術上進行分析和論證;
(3)選擇一至幾家房地產開發商及房地產項目，并對房地產開發商的資質及其所開發的房地產項目的法律狀態進行重點分析考查;
(4)與初步選定的房地產開發商進行意向性接觸和商談;
(5)通過意向性接觸和商談，進一步了解和落實購買對象，并與其展開實質性談判;
(6)達成樓宇購買一致意見，形成合意并簽署商品樓宇買賣契約;
(7)履行付款與房地產驗收交付;
(8)產權過戶，獲得房屋所有權證書和國有土地使用權證書。
(9)委托或進行物業管理，進住、使用并經營該房地產。
2、合作開發式的工作程序
(1)對作為合作主體的房地產開發商的資質及其所開發的房地產項目的法律狀態進行分析考查;
(2)在分析考查的基礎上，確定合作開發的策略與模式;
(3)與合作主體展開實質性談判并達成書面合作協議;
(4)依書面合作協議對合作開發建設的房地產項目從設計、施工、重大設備的采買等各方面實施控制;
(5)履行付款與房地產驗收交付;
(6)產權過戶，獲得房屋所有權證書和國有土地使用權證書。
(7)委托或進行物業管理，進住、使用并經營該房地產。
3、購買股權式的工作程序
(1)對擬作為股權購買對象之房地產項目公司(下稱“項目公司”)及其所開發的房地產項目的法律狀態進行分析考查;
(2)在分析考查的基礎上，確定購買股權的策略與模式;
(3)選定項目公司或選定設立項目公司的合作對象，參與項目公司的設立;
(4)與關聯公司就購買項目公司股權的方式進行協商并達成書面協議;
(5)與項目公司的股東進行實質性談判并簽訂項目公司股權轉讓協議;
(6)對項目公司名下進行開發建設的房地產項目從設計、施工、重大設備的采買等各方面實施控制;
(7)房地產項目開發建設完畢、完成竣工驗收并將房地產項目的權屬證書辦至項目公司名下;
(8)辦理項目公司的股權轉讓的工商登記手續;
(9)通過對項目公司進行管理或與其建立相應的法律關系，達到對項目公司名下房地產的占有、使用、收益和處分的目的。
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