咨詢熱線內(nèi)容
我姓柳，是一名中學(xué)教師。經(jīng)過(guò)我和丈夫幾年的努力工作，家中已有一筆不少的積蓄。正好兒子也到了談婚論嫁的年齡，于是我們便決定給兒子買(mǎi)套房。經(jīng)過(guò)篩選，我們選中位于市郊一處正在建設(shè)中的三居室。與開(kāi)發(fā)商談妥價(jià)格后，當(dāng)即簽訂了房屋預(yù)售合同。合同約定的交房時(shí)間為2005年10月1日前。
2005年5月，兒子告訴我，他女朋友在11月份要出國(guó)，所以在此之前就要結(jié)婚。我心里暗自慶幸，交房應(yīng)該還采得急。但此時(shí)我卻得到一個(gè)讓我吃驚的消息：我們所認(rèn)購(gòu)的房屋，開(kāi)發(fā)商至今還未辦理商品房預(yù)售許可證，后經(jīng)我到市房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)屬實(shí)。我向開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)此情況，并要求退房，但其告訴我這只是程序瑕疵問(wèn)題，不影響合同效力。
請(qǐng)問(wèn)：我可否以開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證為由主張合同無(wú)效?
律師專線解答
柳女士，對(duì)于您提出的問(wèn)題我可以明確地告訴您：開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證就與您簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為是無(wú)效的，您可以據(jù)此解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償您因此所遭受的損失。
第一，您與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同雖然建立在雙方自愿的基礎(chǔ)上，且已開(kāi)始履行，但根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)，必須取得預(yù)售許可證明。而最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條對(duì)此作了更為明確的規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”據(jù)您所述，開(kāi)發(fā)商在一開(kāi)始就未取得商品房預(yù)售許可證明，而且您發(fā)現(xiàn)后向其求證仍未取得，所以您當(dāng)然可以據(jù)此請(qǐng)求法院宣告此房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
第二，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求退還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任。在該事件中，開(kāi)發(fā)商從一開(kāi)始就隱瞞了沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，且在訴訟前開(kāi)發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證。因此，完全符合法律規(guī)定的適用條件，故您除了要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息外，還可以要求其承擔(dān)不超過(guò)已付款1倍的賠償責(zé)任。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證是否能成為購(gòu)房者認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由這一問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與詿意事項(xiàng)
如果欲根據(jù)“商品出賣(mài)人未取得房屋預(yù)售許可證”這一點(diǎn)解除房屋預(yù)售合同，那么就應(yīng)該盡快起訴，因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，如果在起訴前商品房出賣(mài)人拿到了房屋預(yù)售許可證的，此房屋預(yù)售合同仍然有效。
“防患于未然”一詞在我們購(gòu)買(mǎi)商品房，尤其是購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)該牢記在心，在簽訂房屋預(yù)售合同之前應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司出具房屋預(yù)售許可證，從而避免不必要的麻煩。
法律鏈接
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第九條
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條
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