重慶市xx區房產產權產籍交易所提供一則案例：李某與左某于1996年結婚，在2003年8月，李某以個人名義與某房地產開發公司簽訂了購房合同，購置了營業用房一間。同年12月領取了房地產權屬證書。2004年8月，李某與左某離異，雙方在離婚協議中對于財產分割的約定是“雙方各自隨父母居住，無房屋財產分割”。至 2006年5月，李某將該房屋賣給王某，要求登記機關為之辦理轉移登記。登記機關要求李某偕同左某共同辦理時，李某稱左某已無法聯系。對于這一登記件能否受理，該所產生了三種不同的處理意見：一是認為，該房屋為李某與左某在夫妻關系存續期間取得，按相關法律規定，應屬夫妻共有財產，應該由李某原來的配偶左某書面表示同意轉讓后方能受理;二是認為，雖然左某并不一定會知道有這一房產，但是左某是否知道有該房產以及如何分割，是李某與左某之間的事，登記機關無需干預，因此可以受理登記;三是建議采用公告的方式，如公告期間無人提出異議，再予以受理。
問：對于這一案例，哪種處理意見是正確的?
金紹達：這一案例實際上涉及到登記機關對當事人的申報應當如何審查的問題。對于登記機關應當如何審查，無論理論界、司法界和業內人士，都存在兩種不同的看法。一種觀點認為：我國權屬登記制度介于權利登記制和托倫斯登記制之間，按這兩種登記制度，登記機關對登記事項都應當進行實質性審查。另一種觀點認為：真正意義上的實質性審查是難以做到的，權屬登記僅僅是為了完成不動產物權公示，而并不創設當事人的權利義務，登記機關也并不享有自由裁量權。因而，只應負形式審查義務。這兩種不同的看法各有其理由，今后也只能隨著我國不動產登記立法的完善而逐步統一。目前，比較一致的認識是：登記機關只要是按登記的規定，并盡了應注意的義務，就是履行了審查的職責。
盡注意的義務，應當包括對各種申請材料內容之間是否一致、有無邏輯上的問題進行審查。在本例中，一方面，李某提交的離婚協議明確地約定了“無房屋財產分割”;而另一方面，李某又向登記機關提交了房屋權屬證書，這一房屋權屬證書是李某在婚姻關系存續期間購置營業用房后領取的。兩者之間并不一致。因而，無房屋分割這一表述是不準確或是不真實的。存在的一種可能是：左某在與李某離異時已知道李某買房，但由于事先已與李某約定房屋歸李某一方所有，因此左某就認為沒有可分割的房產了，所以做了“無房屋財產分割”的表述。而這種狀況準確的表述應當是“房屋一間歸李某所有”或“房屋一間原己約定為李某一方所有”，否則，就會讓人產生“左某是否知道有該房產”的聯想。當然，由于當事人并不一定熟諳法律，沒有注意表述的嚴密，因之，并不能排除該房屋事先已約定為一方所有的可能。
假設房屋已約定為李某一方所有，按2000年修改的《婚姻法》第十九條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應采用書面形式”。如雙方已約定房屋歸李某一方所有，李某應當向登記機關提交該書面約定。
另一種可能是，左某直至與李某離異時尚不知道李某買房。因此，在離婚協議中做了“無房屋財產分割”的表示。本例中李某從領取房地產權屬證書到離婚，只是短短的幾個月時間。左某在離婚前不久，還自愿將婚姻關系存續期間所購買的房屋約定為對方所有，這種狀況在現實生活中應是極少。因而，在本例中，左某不知道李某買房的可能性相對較大。
對屬于夫妻共有的房產，以往房主大多習慣于由一方登記產權，登記機關一般也不強求申請人要作為共有房產登記。脆姻渤修改以后，一部分城市的登記機關陸續開始對夫妻共有的房產按共有房產登記。沒有這樣做的城市，在當事人對這類房屋所有權進行處分(如轉讓或設定他項權利)時，大部分是依據《婚姻法》的相關規定，無論是以夫或妻一方進行權屬登記的，仍將其視為夫妻共有財產，要求產權人的配偶作為共有人在相關的登記文件上簽字，如本例中XX區房產產權產籍交易所的做法。也有部分地區實行以登記為準，即便實際上屬夫妻共有的房產，如果是由一方登記，在處分時，也不要求其配偶在登記文件上簽字。登記機關是否實行這種做法，往往是取決于當地司法機關對這一觀點是否支持(在實際工作中，已經出現過情況類似但因案件所在地區不同而判決結果不同的案例：由一方登記的房產，在轉讓時產權人的配偶沒有作為“隱性”的共有人在登記文件上簽字，該轉移登記有的被人民法院撤銷，也有的予以維持)。
最高人民法院行政審判庭的王達博士主張夫妻共有的房產應當按共有房產登記，以真實地反映權利狀態。對于夫妻間的房產屬一方所有抑或屬雙方共有的問題，他認為：“登記機關在判斷房屋所有權是否屬于夫妻共有時，應該首先看夫妻之間是否存在約定”(《房屋所有權、抵押權登記行政訴訟理論與實務》第251頁)。如果沒有約定或約定不明確的，應當適用于《婚姻法》第十七條、第十八條的規定。本例中如果李、左雙方對此沒有約定，則李某在婚姻關系存續期間所購置的營業用房應屬于雙方共有財產。李、左雙方雖已不再保持夫妻關系，房屋產權也登記于李某名下，但并不影響左某作為房屋共有人。登記機關應當在左某書面表示同意轉讓后方能受理。
因此，無論屬于上述哪一種情況，在申請人補充相關的證明前，登記機關都不宜直接受理登記。
至于是否可以采用公告方式的問題，登記機關在核準某一登記事項前進行公告，是為了征詢對該產權的異議，目的是避免或減少工作中的失誤。而在本例中，李某提交的登記材料之間已經出現了不一致的內容，登記機關應對此有足夠的注意，而不宜單純采用公告的方法來處理。
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