咨詢熱線內容
2006年，我和丈夫商議后決定買一套寬敞一點的房子。經過對眾多樓盤的比較，我們選中了離孩子上學不遠的一個住宅小區。看了售樓廣告和樣板間，我們都覺得十分滿意，于是與開發商簽訂《房屋預售合同》，交付了全部的房款，并約定3個月后交付房產證。
拿到了鑰匙之后，我們便開始裝修新房。一天，鄰居突然跑到我家，說樓下貼著一張告示，上面寫著本樓盤的開發商因向銀行借款，所以將我們的房子抵押出去，并辦理了抵押登記。但由于其主要負責人攜款逃跑，所以銀行已訴請法院拍賣此房產。我們所有業主馬上組織代表向銀行交涉，并出示房屋買賣合同。雖然銀行方面承認其抵押設定在房屋買賣合同成立之后，但稱我們沒有拿到房產證，房屋所有權還不發生轉移，因此抵押合同是有效的，根據物權優先于債權的原理，其抵押權優先，完全可以對抗購房人。這個回答令我們所有購房者都非常擔心。
請問：銀行所持觀點正確嗎? (咨詢者：譚女士)
律師專線解答
譚女士，您的疑問主要是銀行的抵押權是否可以對抗購房人的問題，對此我可以明確的告訴您，即使是購房人還未取得房產證的情況下，銀行的抵押權也不能對抗購房人的權利。因此，銀行所持的觀點是錯誤的。
實際上，本問題涉及到民法上“物權優先于債權”的原理問題。這主要是指在物權和債權都存在的前提下，物權可以對抗債權從而獲得優先受償。抵押權屬于物權的一種，根據最高人民法院《關于執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第116條的規定，在抵押權和其他債權都存在的前提下，有抵押的債權優先受償。
在該事件中，雖然購房人簽訂房屋買賣合同，并交付房款，但是還未辦理房產證，購房人此時還未享有真正意義上的房屋所有權，只是屬于債權人。據此，銀行認為抵押權可以對抗一般債權人，所以其可以訴請法院將房屋拍賣，優先受償。但是，尚未辦理登記的購房人因為已經支付全部或大部分房款，其本身并無過錯，一般來說都可以安全地享有房屋所有權，所以不能等同于——般意義上的債權人。而且買房人買房是出于自己居住的需要，是生存權利的體現，其居住權應優先受到保護，這具有重大的社會意義。雖然我國法律未對此明確加以規定，但是根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權的批復》的規定，建筑承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權;消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。因此，當購房者已交付購買商品房全部或大部分款項時，其債權可以優先于抵押權和其他債權。
綜上所述，無論從法律意義上還是社會意義上來說，您在已交付全部或大部分房款后，雖沒拿到房產證，但您的債權也依然優先于銀行的抵押權，故銀行的觀點于法無據，是錯誤的。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對銀行的抵押權能否對抗購房人債權這一問題認識得不是很清楚。
律師提醒與注意事項
購房者如果遇到上述情況，還是應該先停止裝修，避免自己遭受更大的損失。然后盡快和銀行進行協商，如果達不成一致意見，則可向法院提起訴訟維護自己的權益。
法律鏈接
最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十六條
《中華人民共和國合同法》第一百三十三條
《中華人民共和國民法通則》第八十九條
最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條
房產交易法律問題相關知識，推薦閱讀：
離婚協議中未提及的房產，可否單獨轉讓？
交房時發現房屋面積不符該怎么辦?
商品房預售合同登記備案費應由誰承擔?
