【問(wèn)】
我于2001年3月4日為購(gòu)買(mǎi)一套商品房，與發(fā)展商簽訂了一份"2000版"預(yù)售合同。合同約定："2002年2月1日交房，交付條件為房屋辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)"。合同簽訂后，2001年9日中旬，房屋竣工，今年1月20日發(fā)展商取得大產(chǎn)證，并通知我交房。但在驗(yàn)收時(shí)，我發(fā)現(xiàn)房屋存在一些明顯的質(zhì)量問(wèn)題，因此我要求發(fā)展商出示房屋質(zhì)量合格證，但發(fā)展商拿不出。經(jīng)了解得知，有關(guān)部門(mén)因質(zhì)量問(wèn)題拒絕接收發(fā)展商房屋工程竣工驗(yàn)收備案。由于合同中未約定交房條件應(yīng)包括"房屋應(yīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收備?"若發(fā)展商不能于交房日備案，是否構(gòu)成延期交房?
【解答】
1)《中華人民共和國(guó)商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收;
(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案。
2)《合同法》第107七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”
第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”
第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”
3)可見(jiàn)，發(fā)展商不能于交房日備案，已構(gòu)成了延期交房，違約在先。雖然在合同里沒(méi)有寫(xiě)明，但這并不能對(duì)抗法定規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定。
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