咨詢熱線內容
我姓劉，畢業后留京工作，經過幾年的奮斗也存下一部分積蓄，便漸漸萌發了買房的念頭。可是在北京買房談何容易，樓房均價一般都在每平方米6000—7000元，郊區的房價也在3000—5000元之間。正當我灰心喪氣的時候，一同事打來電話，說某郊區有一處期房正在熱賣中，每平米均價僅為1900元。
第二天我便迫不及待前去看房，地點很偏僻，在一個村里，不過交通還算方便。我回家與妻子商量了一下，決定買房。接下來的事情就是簽訂房屋預售協議，我仔細看了一下，發現房屋的產權問題并不明確，于是向開發商提出疑義，卻被告知：這個樓盤的產權統一歸鄉政府，我們只擁有“鄉產權”，而且一再向我們保證“鄉產權”也是國家規定的房產證的一種，我們可以對其任意處分。但我對他們的解釋卻是一肚子的疑問，便沒有立即付錢購買。
請問：“鄉產權”房是什么意思?它是屬于房屋產權證的一種嗎?
律師專線解答
劉先生，我真為您沒有簽訂房屋預售協議感到慶幸。開發商所說的話不足為信，鄉一級政府根本無權頒發房屋產權許可證，所以“鄉產權”并不屬于房屋產權證的一種，如果您購買了這種房屋，您的合法權益就無法得到相應的保障。
我國的房屋權屬證書(房產證)，是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的唯一合法憑證。目前購房者手中所擁有的房屋產權證書基本為普通商品房和經濟適用房兩類，根本就沒有所謂的“鄉產權”房。而且上述兩類房產證的購房者所享有的權利都不完全相同，其主要體現在使用和交易上。商品房的產權證擁有全部的權利：房屋的使用權、占有權、處分權和收益權;經濟適用房的房產證擁有的權利和普通商品房基本一樣，只是在出售房屋時購買人要承擔土地出讓金。而該事件中所謂“鄉產權”證并不屬于上述我國法定房產證，所以購房者的權益也就得不到任何保障。根據《土地管理法》第63條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，如果開發商沒有對土地性質進行轉換，就不能用于房地產的開發建設。您所遇到的這種“鄉產權”很有可能就是這種沒有對土地性質進行轉換、違規建設的樓盤。根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第4條的規定，我國房產證由房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門頒發，北京市房產證統一由北京市國土資源局頒發，縣級以上地方人民政府下屬區、縣國土資源和房屋管理局也可頒發，鄉一級政府是沒有此項權利的。所以，開發商所聲稱的“鄉房產證”根本沒有法律效力，不受法律保護。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對“鄉產權”的性質及效力問題不清楚。
律師提醒與注意事項
現在的房價普遍偏高，讓購房者望而生畏。有些不法的開發商就動了歪心思，如沒有將手續辦齊或者根本不具備開發建設資格，就動工建設住宅樓，以低價位吸引購房者。但這樣的開發商根本不能辦理房產證，一旦購房者對房子進行轉讓、處分時，才發現自己的合法權益根本得不到保障，悔之晚矣。
在購買房子時一定要先看清楚開發商是否有“五證”(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房銷售(預售)許可證)，然后再行決定是否買房。
法律鏈接
《城市房屋權屬登記管理辦法》第四條
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條
房產交易法律問題相關知識，推薦閱讀：
銀行的抵押權可以對抗購房人嗎?
認購金是否具有定金的性質?
以自己的名義為他人登記購房
