咨詢熱線內(nèi)容
我姓尹。不久前，岳父剛剛?cè)ナ溃滥赴醽砗臀覀兺。又拮觿偨o我生個(gè)大胖小子，使原來的小屋一下子顯得很擁擠。經(jīng)過再三考慮，我決定買一套大一點(diǎn)的房子。但考慮到自身的經(jīng)濟(jì)狀況，我最終買下了李某的一套二手房，并與其簽訂了房屋買賣合同，約定在3個(gè)月內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。 不久前，一個(gè)姓呂的中年男子找上門來，說這是他的房子，要求我馬上搬出，并出示了房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證上所記載的日期竟然是我購房后。這回我傻了眼，我怎么也想不到竟是這種情況， 自己掏錢買房，也簽了合同，最終卻弄個(gè)竹籃打水一場空。
請(qǐng)問：房子的所有權(quán)到底歸誰?我該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益?
律師專線解答
現(xiàn)實(shí)中有些黑心的房主為賺取更多的錢，經(jīng)常將一處房產(chǎn)二賣，甚至三賣，使您，這樣的善意第三人的利益無端受損。尹先生，我們非常同情您的遭遇，但不得不遺憾地告訴您：您并不享有房屋的所有權(quán)，您只能要求李某返還房款并賠償損失。
第一，您與呂某一樣，都是在平等自愿的基礎(chǔ)上與李某簽訂的房屋買賣合同，且您與呂某在這一事件中均不存在過錯(cuò)，根據(jù)我國《合同法》第44條關(guān)于“依法成立 96合同， 自成立時(shí)生效”的規(guī)定，上述兩個(gè)房屋買賣合同均合法有效，受法律保護(hù)。但是，，我國法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓還規(guī)定了另外一個(gè)條件，即必須經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)才能轉(zhuǎn)移所有權(quán)。據(jù)您所述，您與李某并未辦理房屋過戶手續(xù)，而與之相反的是，呂某卻辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，持有房產(chǎn)證，所以房屋的所有權(quán)應(yīng)歸呂某，您不能主張房屋的所有權(quán)。
第二，根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”因?yàn)榉课菟袡?quán)屬于呂某，“繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施”這兩種承擔(dān)違約責(zé)任的方式已經(jīng)不具備執(zhí)行的可能性，所以您可以要求其賠償損失，除了要求其返還房款外，還可以要求其返還利息。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)在兩個(gè)房屋買賣合同有效的情況下，誰可享有房屋所有權(quán)這一問題認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
實(shí)踐中，開發(fā)商的違約經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致購房者不得不在價(jià)格已經(jīng)一路飆升的房地產(chǎn)
市場上重新購房，使其蒙受巨大的差價(jià)損失。但是，由于這種損失屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并且沒有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此，開發(fā)商僅需要退還您所支付的購房款和利息，并賠償相應(yīng)的損失，而對(duì)這種差價(jià)損失則一般不會(huì)賠償。
在房地產(chǎn)買賣關(guān)系中，房地產(chǎn)公司“一房二賣”不但違反了市場交易中最基礎(chǔ)的誠信原則，更是對(duì)購房者合法權(quán)益的嚴(yán)重?fù)p害，我國法律也正是出于保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)的正常秩序，才在法律中規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任的適用并具有嚴(yán)格的條件，其目的是為了懲罰開發(fā)商惡意欺詐性的“一房二賣”行為。因此，購房者應(yīng)當(dāng)積極利用這一法律規(guī)定，有效保護(hù)自己的合法權(quán)益。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百一十條
最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條
《中華人民共和國民法通則》第八十五條
