咨詢熱線內容
2007年年初，由于急需買一套住房，我找到鴻發房產中介公司介紹房源。經過該公司的介紹，我看中了龍先生一套三居室住宅。于是，便與鴻發房產中介公司簽訂了一份已事先擬定好的《房地產買賣居間協議》，約定由中介公司將龍先生的住房介紹給我，我付給中介公司2000元的傭金。其中還有一條規定，如果因我單方面的原因未能達成房屋買賣協議的，則應向鴻發房產中介公司支付2％的違約金。
簽協議時，我雖然也覺得這一條款對我非常不公平，但是因為我對價格和房屋結構都很滿意，也就沒有多想。但是在實際看房時，我才發現龍先生的這套房子沒有停車位，這一點對我來說非常不便，于是我要求降低房價。后因此發生爭執，最終沒有達成協議。對此，我非常遺憾，，但是中介公司居然拿著那份有我簽字的《房地產買賣居間協議》要我承擔違約責任，付給其房子總價款2％的違約金，另外還要我交齊2000元的傭金。理由是房屋買賣未能達成均系我個人原因，我存在過錯，應承擔責任。
請問：我必須向中介公司交付違約金和傭金嗎?我該如何維護自己的權益?(咨詢者：胡女士)
律師專線解答
胡女士，您大可不必為此而擔心，您完全可以拿起法律武器來捍衛自己的權利。
第一，您無須承擔所謂的違約金。您與鴻發房產中介公司簽訂的《房地產買賣居間協議》，是中介公司為了重復使用而預先擬定好的，根據《合同法》第39條第2款關于“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款”的規定，該協議是格式條款無疑。同時，《合同法》第40條規定：“......提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”具體到您所咨詢的問題中，《房地產買賣居間協議》中“如因您單方面原因未能達成房屋買賣協議的，則應向鴻發房產中介公司支付2％的違約金”這一條款意味著必須達成房屋買賣協議，實質上完全剝奪了您與龍先生進一步協商的權利和訂立合同的自由，所以該條款應認定為無效。
第二，您應該給付一部分傭金，但不是全部。您與中介公司之間形成居間合同關系，中介公司為居間人，您為委托人。根據《合同法》第427條規定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”在上述事件中，中介公司并未促成您與龍先生房屋買賣合同成立，所以并不能要求您支付約定的2000元報酬。但是，考慮到中介公司在為您介紹房屋時所花的必要費用，因此您應該支付其對于此事所花費的必要費用。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對格式條款的效力及居間報酬的支付這兩個法律問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
在簽訂合同之前(尤其是格式合同)，一定要仔細閱讀，發現對自己明顯不利的條款一定要全面考慮后果再行簽訂，不能只顧眼前利益，要做到防患于來然。
購房者在選擇中介公司時一定要慎重。如果遇到中介公司故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實、提供虛假情況，損害到購房者利益的，不僅可以不支付報酬，而且可以要求其承擔損害賠償責任。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第四百二十七條
