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咨詢熱線內容
我家現在住的這套房子是父母留給我的老式板樓，年代已經很久。與妻子商量后，我們決定購買一套新房，于是便開始收集各個樓盤的廣告，其中有一則廣告吸引了我的注意。廣告中是這樣描述的：現預售一批高層住宅群， 已基本完工；小區西面將建露天游泳池、花園等休閑區域，還將建設幼兒園、小區會所等相應的配套設施......雖然該房價平均每平米比其他樓盤高1 000元左右，但我還是毫不猶豫地買下了其中的一套房子，并與開發商簽訂房屋預售合同，支付了40萬元首付款。
可當樓盤竣工，我們全家高高興興地入住時，才發現原來說要興建游泳池的地方竟又挖起了深坑，而且最可氣的是，原來計劃建幼兒園的地方也被改為綠地。我們幾個業主都對此事十分氣憤，馬上與開發商進行了交涉。而開發商則回應售樓廣告僅是一種宣傳手段，根本不算數，一切還應以預售合同為準。回頭一想，我們當初簽訂的房屋預售合同中對此的確未作明確的約定，我頓時傻了眼。
請問：售樓廣告是否具有法律效力?我能否以樓房環境與售樓時的宣傳廣告不符為由要求解除合同? (咨詢者：馬先生)

律師專線解答
馬先生，可以明確回答您的是，售樓廣告同樣具有法律效力，如果樓房環境與售樓廣告不符，開發商應承擔違約責任，并賠償您所遭受的損失。
上述事件是開發商進行虛假廣告宣傳而引起的房地產買賣糾紛。虛假的房地產廣告有兩種表現形式，一種是開發商虛構事實，將子虛烏有的事情在售樓廣告中作為真實的事實加以宣傳；另一種是開發商隱瞞事實真相，將真實的情況隱瞞起來讓業主購房時不知道真相。售樓廣告是商業廣告的一種，根據我國《合同法》第15條的規定，開發商登載或派送售樓廣告，是其向業主發出簽訂房地產買賣合同的要約邀請。要約邀請在法律上開發商并不承擔法律責任，所以許多經營者就利用這一點來玩虛假廣告的把戲。但是根據《合同法》第15條第2款的規定，商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。而且出賣人如果就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
據您所述，開發商當初的樓盤廣告已經交待了建設的各個配套設施以及具體方位，內容具體明確，而且使得該樓盤的價格比其他同等條件的樓盤每平米貴了1000多元，對您是否與之定約產生重大影響，應該屬于要約。要約一旦到達他人，且他人同意與之定約，其內容就對發出人有法律拘束力。也就是說，一旦您同意和其訂約，開發商就應當對其所承諾的內容承擔責任。所以，開發商的主張于法無據，其應該承擔違約責任，并且應對您造成的損朱承擔賠償責任。
當然，您也有權解除合同。根據我國《合同法》第54條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷：(1)因重大誤解訂立的；(2)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”結合您的情況，開發商在廣告中承諾的種種事項都沒有兌現，所以您完全可以以其欺詐為由解除購房合同。

癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對售樓廣告在房屋買賣合同中的地位這一問題不清楚。

律師提醒與注意事項
需要提醒廣大購房者，如果因售樓廣告與現實不符需要提起訴訟時，應該保管好當初的售樓廣告，如果已丟失，最好是再找一份，因為這是您維權的重要證據。
有了售樓廣告，您就可以以此要求開發商承擔違約責任，退賠比其他同等條件的樓盤高出的樓價及利息，或者是提出解除合同。此外，您應該聯合多個業主共同起訴，這樣勝訴的幾率會更大。
最后要提醒您的是，購房時一定要注意將廣告所陳述的內容一并寫在合同里，如果原合同是格式合同，沒有此項內容，您可以與之簽訂補充協議。如果開發商以種種理由拒絕，絕對要小心，這很有可能是個陷阱。

法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條、第五十四條、第一百零七條《中華人民共和國廣告法》第三條、第四條、第五條、第三十七條、第三十八條
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條