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2005年年底，我購(gòu)買了麗園小區(qū)的一套住房，并與開發(fā)商簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》，合同約定的房屋總價(jià)款為25萬(wàn)元；交房時(shí)間為2006年3月1日前；如逾期交房超過兩個(gè)月，我有權(quán)退房，而且開發(fā)商還應(yīng)返還8％的違約金。但在此條后面又加以備注：如有特殊困難的情況除外。因?yàn)槭情_發(fā)商早已備好的成文合同，當(dāng)時(shí)我對(duì)此也沒有在意，大致看一下就簽了字，并于合同約定的期限內(nèi)交付了全部房款。
我現(xiàn)在租住的房子離小區(qū)很近，下班以后我時(shí)常去看看。令我不安的是，工程進(jìn)度非常緩慢，配套設(shè)備的建設(shè)更是一直都沒有進(jìn)行，聽說(shuō)是開發(fā)商的后期投資跟不上，我很擔(dān)心不能按時(shí)交房。
2006年5月，擔(dān)心的事情終于發(fā)生，開發(fā)商正式通知我們不能按時(shí)交房，但承諾盡量在兩個(gè)月內(nèi)完工。轉(zhuǎn)眼兩個(gè)月就過去了，可是房子的外墻還是沒有貼好，車庫(kù)只蓋了一半，開發(fā)商對(duì)此的解釋是供電系統(tǒng)需要變更、調(diào)整，所以耽誤了工期。我不知道開發(fā)商還會(huì)拖延到什么時(shí)候，所以考慮再三決定解除合同，退還房款及利息并支付違約金。令我氣憤的是，開發(fā)商居然拒絕了我的要求，而且還說(shuō)合同中明確約定，如有特殊情況可逾期交房，以此主張自己并未違約。
請(qǐng)問：我現(xiàn)在該怎么辦?
律師專線解答
逾期交房對(duì)于多數(shù)期房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)較為普遍存在的問題?，F(xiàn)在的房屋買賣合同都是統(tǒng)一印制的格式文本，一般來(lái)說(shuō)對(duì)于交房期限都有較為嚴(yán)格具體的規(guī)定，并附有逾期交房的懲罰性條款。但是有些開發(fā)商為逃避責(zé)任，就會(huì)在這些條款后面附注免責(zé)條款，一旦逾期交房，就以種種借口來(lái)逃避責(zé)任。
為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利，我國(guó)《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方逃避責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。在該事件中，《房屋預(yù)售合同》中所提到的“如遇有特殊困難的情況除外”一款規(guī)定的情況十分廣泛，無(wú)論何種情況發(fā)生，開發(fā)商都可以說(shuō)是屬于“特，殊困難的情況”的一種，從而主張免除責(zé)任。這是提供格式條款一方免除其責(zé)任的情形，所以是無(wú)效的。而根據(jù)《合同法》第56條的規(guī)定，合同部分無(wú)效不影響其他部分的效力，故只有其免責(zé)條款無(wú)效，其他關(guān)于逾期交房的條款仍具有法律拘束力。
另外，開發(fā)商所主張的“供電系統(tǒng)需變更、調(diào)整”并不屬于不可抗力的情況，所以其不能以此免責(zé)。而開發(fā)商存在著逾期交房的法律事實(shí)，在合同約定的延長(zhǎng)期限內(nèi)仍沒能完工，這顯然是違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)格式條款的效力認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
現(xiàn)在大多數(shù)的房屋買賣合同都是格式合同，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要對(duì)每個(gè)條款都仔細(xì)琢磨，對(duì)自己不利的條款一定要提出變更要求，更要警惕開發(fā)商所制定的一些所謂的“免責(zé)條款”，用法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。
如果在合同中并未約定開發(fā)商逾期交房可以解除合同這一條款，那么在遇到這種情況時(shí)，購(gòu)房者可在交房期限到來(lái)時(shí)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行催告，在3個(gè)月后其仍不能交房的，購(gòu)房者就可據(jù)此要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，并可要求解除合同，退還購(gòu)房款。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條、第五十六條、第一百零七條
