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大學畢業后，我找到了一份相對穩定的工作，于是準備在杭州安家。通過網絡，我看到了某房地產公司開發的商品房的售樓廣告，條件十分優越，價格也便宜，并且還承諾配備車庫和花園等配套生活設施，附贈全套精裝修。前去看房時，售樓小姐也十分熱情，聲稱近期的房價還會直線上升，勸我盡早買下。在經過工作人員幾次勸說后，我最終購買了一套兩居室的房屋。幾天后，房地產公司將購房合同以傳真的方式發送給我，我簽字后又回傳給他們，并向其銀行賬戶匯出了2萬元的定金，剩余房款待簽訂正式合同后一并交齊。
兩個月后，房地產公司通知我收房，這時我才發現，房屋的配套設施并非當初承諾的那樣，并且房屋也只是一般的裝修，存在的問題更是數不勝數。于是我要求該房地產公司退還我2萬元的定金，可房地產公司卻聲稱我回傳給他們的那份傳真已簽名，具備了合同的性質，如果我堅持退還定金，則構成違約。
請問：該傳真是否構成有效的商品房買賣合同?
律師專線解答
首先，這份傳真并非商品房買賣合同。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規定，您給某房地產公司發過去的傳真屬于預訂、訂購協議的性質，若要成為商品房買賣合同，則必須符合《商品房銷售管理辦法》第16條第2款的規定，應該具有以下內容：(1)當事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房的基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設備標準承諾；(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(8)公共配套建筑的產權歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產權登記的有關事宜；(11)解決爭議的方法；(12)違約責任；(13)雙方約定的其他事項。
如您所述，您與某房地產公司商量在發完傳真后再另行簽訂正式合同，支付剩余房款，由此可知，此傳真并非商品房買賣合同，只能算作是要約。
其次，您交納的2萬元定金表明您與房地產公司之間實際存在商品房買賣合同關系。
《商品房銷售管理辦法》第16條第1款規定：“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。”據此，您和房地產公司應當簽訂書面的商品房買賣合同。但是，根據《合同法》第37條規定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”可見，雖然您與房地產公司未簽訂商品房買賣合同，但是由于您按照某房地產公司的要求交納了2萬元定金，實際上已履行了商品房買賣合同的義務，因此你們之間實際上存在商品房買賣合同關系。
最后，房地產公司未按照售樓廣告履行義務，您有權要求雙倍返還定金。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規定，售樓廣告雖然只是一種要約邀請，不具有法律效力，但是如果商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，這些說明允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，如果一方不履行該規定，就要承擔違約責任。據您所說，您正是看中了房地產公司開發的居住環境舒適和各種配套生活措施以及附贈全套精裝修，才決心購買該商品房。因此房地產公司的宣傳資料對你們之間存在商品房買賣合同以及房屋的價格顯然有重大影響，這份宣傳資料應視為您與房地產公司商品房買賣合同的內容。
現在，房地產公司沒有遵守廣告宣傳資料的承諾，也就是沒遵守你們之間實際存在的商品房買賣合同的內容。根據我國《合同法》第107條的規定，您有權要求房地開發公司承擔違約責任，即雙倍返還所交定金。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對成立房屋買賣合同的有效要件這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
在上述事件中，如果當．事人提起訴訟，證據的收集至關重要。由于網絡證據不易保存和提取，最好是向當地公證處申請保全證據公證，即到公證處后，在公證人員的見證下一步步進入網站，找到所要公證的內容，公證人員會對每一個進入網站的步驟及所要收集的證據(即您填寫的地址)做公證，以防該證據發生滅失。
法律鏈接
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第五條
《商品房銷售管理辦法》第十六條
《中華人民共和國合同法》第十七條、第一百零七條
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