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2003年，我在報(bào)紙上看到一則商品房預(yù)售廣告，廣告中宣傳的小區(qū)設(shè)施、房間面積大小以及交通條件等都符合我的要求。看房后，我當(dāng)即與開發(fā)商簽訂了房屋預(yù)售合同。之后，我按合同的約定支付了首付款，并在開發(fā)商交鑰匙的時(shí)候及時(shí)交付了剩余房款。
隨后，我便開始裝修房屋。但3個(gè)月過(guò)去了，開發(fā)商并沒(méi)有像其所承諾的那樣交給我們房產(chǎn)證。雖多次索要，但開發(fā)商始終以各種理由推托。直到有人鬧著要退房了，開發(fā)商才開始給我們?nèi)マk房產(chǎn)證。但出乎意料的是，房產(chǎn)證上赫然標(biāo)明我們的房產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，還搪塞我們說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房同商品房并無(wú)多大區(qū)別。當(dāng)我們表示不滿時(shí)，開發(fā)商干脆一口咬定其出售的原本就是經(jīng)濟(jì)適用房。此舉把我們所有的購(gòu)房者都激怒了，但細(xì)細(xì)想來(lái)，購(gòu)房合同上和廣告上的確沒(méi)有明確表明此房產(chǎn)的性質(zhì)。
請(qǐng)問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用房同商品房有何區(qū)別?我們應(yīng)如何維權(quán)? (咨詢者：潘先生)
律師專線解答
潘先生，經(jīng)濟(jì)適用房同商品房是完全不同的，主要體現(xiàn)在其性質(zhì)、價(jià)值和購(gòu)買對(duì)象上。
第一，根據(jù)我國(guó)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第2條的規(guī)定可知，經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品房。經(jīng)濟(jì)適用房是嚴(yán)格受國(guó)家政策控制的，其規(guī)定的種種優(yōu)惠只能由市、縣人民政府規(guī)定的特定對(duì)象所享有。而商品房是可以隨便自由買賣，房屋價(jià)格等也不受政府政策的限制。同時(shí)，根據(jù)該辦法第26條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售；出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。而且經(jīng)濟(jì)適用房的出讓、出租也受一定的限制。
第二，我國(guó)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第9條特別規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發(fā)。”
具體到您的情況，您在誤購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房后千萬(wàn)不能聽信開發(fā)商所言，而應(yīng)積極維權(quán)。因?yàn)楦鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第35條的規(guī)定，如擅自向未取得資格的家庭出售、出租經(jīng)濟(jì)適用房的或組織其集資、合作建房的，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門責(zé)令建設(shè)單位限期收回；不能收回的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳同地段的經(jīng)濟(jì)適用住房或集資、合作建房與商品房?jī)r(jià)格差，并對(duì)建設(shè)單位的不良行為進(jìn)行處罰。同時(shí)，為了避免受到更大的損失，您可以根據(jù)《合同法》第52條第(五)項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定，向法院申請(qǐng)宣告您與開發(fā)商的房屋買賣合同因違反《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定而無(wú)效，要求其返還您交付的房款及利息，并賠償您因此造成的損失。至于開發(fā)商所持的“一開始就聲明出售的是經(jīng)濟(jì)適用房”這一說(shuō)法更是站不住腳的，因?yàn)槟c眾多購(gòu)房者都是按商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買的，到時(shí)只要出具房款的發(fā)票即可。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別以及誤購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房該怎樣維權(quán)認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)不僅要詳細(xì)約定房屋質(zhì)量、交付日期、房款等重要事項(xiàng)，而且對(duì)房產(chǎn)的性質(zhì)也應(yīng)加以明確約定，防止開發(fā)商在此做手腳。
如果在購(gòu)房過(guò)程中遇到案例所述的情形，或是早已知道其是經(jīng)濟(jì)適用房而仍然貪圖其價(jià)格便宜而去購(gòu)買，都應(yīng)該打消僥幸的心理及時(shí)退房，除非本身就符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房條件，否則一旦被查出，‘購(gòu)房者的利益肯定會(huì)遭受重大損失。如果利用弄虛作假、隱瞞家庭收入等手段騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，除將被追回已購(gòu)住房或補(bǔ)繳價(jià)款外，還可能被追究行政責(zé)任。
經(jīng)濟(jì)適用房雖然價(jià)格便宜，但其受眾多限制，如對(duì)購(gòu)房主體的限制，對(duì)出賣、出租的限制，房屋面積限制以及不能再次參加集資、合作建房的限制等。所以，購(gòu)房者在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之前一定要熟讀有關(guān)法律、法規(guī)，避免不必要的麻煩。
法律鏈接
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條、第四條、第九條、第十四條、第二十六條、第三十二條、第三十五條、第三十六條
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條
