裂縫問題一直是業(yè)主和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的因素之一，一般情況下裂縫從產(chǎn)生部位看分為墻體裂縫和樓板裂縫。從裂縫產(chǎn)生的原因又分為沉降、溫度應(yīng)力、建筑材料、混凝土配合比、設(shè)計(jì)不完善、未認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)施工工藝標(biāo)準(zhǔn)等幾種。
那么作為業(yè)主怎么看待裂縫問題，房屋出現(xiàn)裂縫是不是就可以作為拒收房屋的理由呢？目前大多數(shù)業(yè)主在簽署商品房買賣合同時(shí)都會(huì)把開發(fā)商提供建筑工程竣工備案表作為房屋交付使用的條件。筆者認(rèn)為如果開發(fā)商已取得《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說明該小區(qū)的房屋和相應(yīng)的配套設(shè)施已達(dá)到交付使用的條件。如果購房人對(duì)該表的內(nèi)容有異議的話，可以申請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)該表的內(nèi)容作出解釋，必要時(shí)可以提出行政訴訟。但以此為理由不接收房屋，一般情況下即使打官司業(yè)主也會(huì)敗訴的。
那么是不是出現(xiàn)了這種情況業(yè)主就只能認(rèn)倒霉了，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條的規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。” 《商品房銷售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”可見即使業(yè)主與開發(fā)商之間完成了房屋交付使用行為，業(yè)主依然有權(quán)利根據(jù)房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商提出維修及索賠要求。
那么什么樣的情況下的裂縫才算比較嚴(yán)重的質(zhì)量問題呢？筆者認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)將著眼點(diǎn)放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，至于表面的觀感，完全可以通過二次裝修采取有針對(duì)性的技術(shù)措施予以解決。因此入住驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主重點(diǎn)應(yīng)該
①．檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）。
②．承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。
③．承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。
④．檢查樓板（地面和頂板）是否有對(duì)穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍(0.3mm)內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力。但裂縫對(duì)結(jié)構(gòu)的耐久性有不利影響。
⑤．檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面，或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45°的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對(duì)穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對(duì)結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要業(yè)主認(rèn)真對(duì)待的。
⑥．陽臺(tái)、雨蓬等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）
誤解1 順板裂縫都是質(zhì)量問題？
案例：李先生在城西某小區(qū)買了套五十多平方米的小戶型，入住一年多后發(fā)現(xiàn)臥室屋頂出現(xiàn)了一條小裂縫，這讓他非常擔(dān)心，以為房屋質(zhì)量有問題，于是他找到開發(fā)商要求換房或退房。開發(fā)商和質(zhì)檢部門一起來到李先生家，經(jīng)過檢測(cè)，該順板裂縫是由于天氣變化材質(zhì)收縮引起的，并不是質(zhì)量問題，更不存在安全隱患。盡管超過保修期，開發(fā)商還是為李先生維修了房子。
提示：屋頂裂縫是比較常見的問題，但得區(qū)分對(duì)待不同情況，如果裂縫超過０．３毫米就要引起重視了，可以找相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行檢測(cè)。
點(diǎn)評(píng)：自家的房頂出現(xiàn)了裂縫肯定是讓人心焦的事情，不過也不用過于擔(dān)心，因?yàn)楹芏喽疾粚儆谫|(zhì)量問題，不會(huì)影響安全。要是心里沒底，最好請(qǐng)專家看看再說。
誤解2 墻體裂縫是基建不好？
案例：陳小姐剛從學(xué)校畢業(yè)，在父母贊助下于市中心買了套精裝小戶型，住了沒多久就發(fā)現(xiàn)客廳墻上有條一米多長(zhǎng)的裂縫，這把她給嚇壞了，以為大樓地基有問題，趕緊找到開發(fā)商討要說法。開發(fā)商找來建筑專業(yè)人士到陳小姐家一看，發(fā)現(xiàn)并不是基建質(zhì)量問題。建筑專家的解釋是：整個(gè)大樓是全框架結(jié)構(gòu)，墻體都是填充的，由于材料不一樣，出現(xiàn)小裂縫是正
常的，并不是大樓基建有質(zhì)量問題。聽了專家的解釋，陳小姐才舒了口氣。
提示：現(xiàn)在很多樓盤都是全框架結(jié)構(gòu)，填充墻出現(xiàn)裂縫并不是基建不好的原因。
點(diǎn)評(píng)：“萬丈高樓從地起”，再無良心的開發(fā)商也不會(huì)在基建上動(dòng)歪腦筋，這畢竟是關(guān)乎人命的事。
建設(shè)部2000年6月30日頒布了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，該辦法規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：“1．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3．供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4．電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5．裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。”這就是說若質(zhì)量問題在此范圍內(nèi)，開發(fā)商或施工單位應(yīng)依約履行保修義務(wù)。“辦法”還規(guī)定：“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”
