咨詢(xún)熱線(xiàn)內(nèi)容
我姓曾，于2006年年底買(mǎi)下位于市郊的一套三居室。當(dāng)初買(mǎi)房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商正在舉行優(yōu)惠活動(dòng)以回報(bào)廣大購(gòu)房者，承諾凡買(mǎi)二期房首層者送花園，買(mǎi)頂層者送天臺(tái)。正是出于他們的承諾，我最終買(mǎi)下了這套頂層的房子。年初領(lǐng)到鑰匙后，我對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并將天臺(tái)裝飾一新，然后高高興興地喬遷新居。此外，我還特意購(gòu)買(mǎi)了花草和藤椅放在天臺(tái)上。當(dāng)然，為了防止被偷盜，上班的時(shí)候就將天臺(tái)鎖上。
令我沒(méi)想到的是，沒(méi)過(guò)多久，我們這幢樓的幾位業(yè)主便找到我，告訴我天臺(tái)是整幢樓所有住戶(hù)共有，我無(wú)權(quán)獨(dú)自占有，要我將鎖著的門(mén)打開(kāi)。我聽(tīng)完簡(jiǎn)直是一頭霧水，開(kāi)發(fā)商不是說(shuō)買(mǎi)頂層送天臺(tái)的嗎?怎么又出現(xiàn)這種事情呢?
請(qǐng)問(wèn)：天臺(tái)到底歸誰(shuí)所有?
律師專(zhuān)線(xiàn)解答
在許多售樓廣告中都可以見(jiàn)到您所敘述的這類(lèi)“買(mǎi)首層送花園，買(mǎi)頂層送天臺(tái)”的廣告詞。然而這樣的廣告詞有許多卻是不能實(shí)現(xiàn)的，屬于“虛擬的權(quán)利”，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。在此，我們遺憾地告訴您：您不享有天臺(tái)的所有權(quán)，天臺(tái)應(yīng)歸整幢樓所有住戶(hù)共同使用。
每一位購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋后，其購(gòu)買(mǎi)的是一定面積的土地使用權(quán)，其中既包括您所專(zhuān)有的房屋的面積，也包括一部分天臺(tái)、花園、樓梯、地下室等附屬設(shè)施。對(duì)于這些附屬設(shè)施，全體購(gòu)房人共同享有使用權(quán)。根據(jù)《合同法》第132條的規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。”而開(kāi)發(fā)商將這些全體購(gòu)房者共同使用的權(quán)利“贈(zèng)送”給所謂“首層”和“頂層”的住戶(hù)，很顯然是對(duì)其他共有人權(quán)益的侵犯，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分上述部分，所以這一“贈(zèng)送”行為是無(wú)效的。另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條對(duì)共同共有作出的規(guī)定，您不能獨(dú)自占有共同財(cái)產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商作出的美好承諾只是誘餌，并不具有法律效力，所以您的權(quán)益是得不到法律的承認(rèn)和保護(hù)的。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢(xún)者對(duì)天臺(tái)和花園等房屋附屬設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)到底歸誰(shuí)這一問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清。
律師提醒與注意事項(xiàng)
需要提醒廣大購(gòu)房者一定要對(duì)開(kāi)發(fā)商所作的承諾細(xì)加考慮，不要被其花言巧語(yǔ)所迷惑，而一時(shí)沖動(dòng)簽訂合同，最終使得自己權(quán)益受損。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這一“贈(zèng)與”行為，如果已寫(xiě)進(jìn)了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則當(dāng)事人可以據(jù)此要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有涉及到，那您只能先做收集證據(jù)的前期工作，隨后再進(jìn)行維權(quán)。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十二條
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第八十九條
