咨詢熱線內容
2007年3月份，我和新婚的妻子購買了位于五環的一套商品房。當初在簽訂房屋買賣合同時，樓房都已建好，但小區的配套設施還未完全建成。開發商向我們出示了其向政府規劃部門申請規劃的設計圖紙，上面有游泳池、幼兒園，而且清楚地標明位于我樓下的是小區的物業公司。我覺得反正房屋買賣合同中約定小區規劃是按設計圖建的，也就放心簽訂了合同，交付了全部房款。
日子一天天過去，小區的配套設施也在一點點建成，我們心里的石頭也慢慢落了地。可好景不長，一天我下班回來時發現樓下正在裝修，一打聽才知道，樓下竟然已經被開發商賣給別人做餐館，物業被遷到一間半地下室里。這還不算，原來的游泳池雖然開放，但卻不是開發商當初承諾的那樣“專供小區內住戶使用”，而是由專人在游泳池邊售票，附近小區的許多居民都可前來游泳。我想到以后每天都得忍受餐館的油煙熏烤、高分貝的噪聲就氣不打一處來，于是找開發商理論。而他們給我的答復更讓我氣憤，說設計圖中所有的配套公共建設設施一個都沒有少，完全是按照其施工的，所以并沒有違反房屋買賣合同；而對于每部分的用途開發商自己是有權限稍作更改的。
請問：開發商所持的觀點正確嗎?我該怎么辦? (咨詢者： 閆先生)
律師專線解答
閆先生，可以明確地告訴您，開發商所持的觀點在法律上是站不住腳的，這是他們推卸責任的一種說法。
根據我國《合同法》第60條第1款的規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”對于每一個居民小區來說，都應有其相應的公共設施及配套設施，開發商在建設時必須按照其向政府規劃部門申請時遞交的設計圖來進行，而小區的設計圖紙是業主與開發商簽訂的購房合同的一部分，因此開發商有按照設計圖紙進行建設的義務。
在您咨詢的事件中，您與開發商所簽訂的合同明確約定必須嚴格按照設計圖來建設配套設施，設計圖中標明您家樓下是小區的物業公司，而開發商卻改變其用途，賣給他人做餐館使用；原定的小區居民專用的游泳池也向小區外公眾開放，這一系列的行為都是嚴重違反合同的行為。根據《合同法》第107條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因此，您可以要求開發商承擔違約責任。如果您與開發商不能達成一致意見，您還可以根據《合同法》第94條第(四)項關于“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的規定解除合同，并要求其賠償您因此遭受的損失。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對開發商擅自改變小區配套設施用途是否構成違約這一問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
開發商向政府規劃部門申請規劃設計圖在進行具體建設時必須嚴格遵守，如果其擅自改變規劃用途，不僅構成違約，而且還違反了國家有關規定，會受到相應的行政處罰。所以除了與之協商外，還可以向政府規劃部門反映情況，用行政部門的力量迫使其按照原規劃進行。
在簽訂合同時，您一定要將有關條款的細節約定清楚，如小區中應有哪些配套設施和公共設施，配套設施和公共設施的具體位置和用途等。如果有了這樣的約定，在發生糾紛時，問題解決起來就容易得多。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條
