本文指導購買房改房，作為產權具有特殊性的房改房一直是購房者的既愛又怕。因為房改房價格低廉卻產權芳齡等不明確。購買之后往往會存在許多其他糾紛。那么，應該如何購買房改房才不會后悔呢。本文主要闡述房改房的概念，稅費，購買注意事項等。為需要和打算購買房改房的購房者提供一二參考。
一、房改房定義
1.房改房又可以叫做已購公房，是指是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。
2.房改房分為成本價、標準價(優惠價)、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。
3.按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。
4.房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。
5.購買房改房有一定的優惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。
6.購買的房改房，在進入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如職工以標準價或成本價購買的公有住房。
二、房改房能買嗎、房改房可以買嗎?
1.房改房可以買，最主要是要看產權人與原單位簽署的原購房協議(或稱買賣合同)中有沒有特殊約定，如：房產要轉讓時單位有優先購買權，或只能出讓給本單位職工等。如沒有約定的話，就可以放心購買。
2.二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇。
3.當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市買賣;按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年后才能進入市場買賣，買賣前要交納土地出讓金;按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。
4.并非所有房改房都可以上市買賣，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的房改房，目前還不可以隨便出售。
5.在在房改房買賣過戶時，一定要注意產權過戶必須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成。
6.房改房上市買賣的手續比一般的二手房買賣多了一道手續，即原戶主夫妻雙方須帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市買賣，經過鑒定，拿到上市審批方可按二手房買賣程序進行買賣。
7.因此，房改房是可以買的，但是在購買的時候要謹慎。
三、購買房改房注意事項
1.了解產權可靠性;
2.確認登記的面積、使用期限;
3.清楚房屋背景與周邊環境;
4.確定房價的合理性;
5.慎重辦理交易過戶手續。
四、房改房交易稅費
1.土地出讓金
房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積 ×1%/。
2.個人所得稅
房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000 元/平米。
需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有優惠價、標準價兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價(1560 元/平米)×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。
答：出售房改房的成本價，按所售房屋的重置價格(即根據當年、當地的建筑技術和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結構、式樣、標準、質量和效用的房屋所需的費用)結合房屋成新折扣評定房屋的合理價格。
所購買房屋使用年限超過30年的，按30年計算其折扣;使用年限未超過30年的，按照有關規定計算其折扣，成本價售房年折舊率按2%計算，對于經過大修或設備更新的房屋折舊年限，按有關規定評估確定。
購買房改房時，其中有一項是計算工齡折扣，請問工齡折扣延續到什么時候?工齡折扣是否有最高限制?
答：職工以成本價購買公有住房，按購房職工夫婦雙方建立住房公積金前的工齡給予工齡折扣。其成本價與工齡折扣率為0.9%。
購房職工夫婦的工齡須憑其工作單位的勞動、人事部門(包括人才交流中心)按國家規定開具的證明確認。購房職工喪偶再婚的，按其與現配偶工齡和計算。未參加過工作無工齡的不享受工齡折扣。
一戶家庭有兩套住房能否都按房改政策購買，購房折扣應如何計算?
答：購買公有住房實行限量，購房人一個家庭有兩處(包括承租公房、自有私房)以上住房的面積應合并計算。同一家庭成員只能計算一次購房人口，不得重復計算。對單獨居住的喪偶、離異和30歲以上未婚職工，購房時可按兩人計算。領導干部和知識分子的購房標準，按國家規定的有關住房標準掌握。在計算家庭購房人口時，對按規定進行工作、學習及探親期限內的原家庭共居成員中的出國人員，可憑其所在單位勞動、人事部門的證明，計入家庭購房人口。按上述規定家庭人口計算未超過規定面積標準的，均應享受房改售房的各項折扣，超過規定標準的部分應執行市場價格，不享受房改規定的折扣。
如果單位是股份有限公司，不知他們的房屋能否出售給該公司以外的個人?
答：(1)任何單位在進行房改售房時，無論是本單位還是外單位的職工，只要符合買房條件，都要一視同仁予以出售;
(2)有些股份公司改造之后，股東認為，按照房改價格賣房，股東權益受到了損害。其實，對股東來說，一方面對于外單位職工，現住房只是以低租金出租，公司只能收到很少的收入，這實際上在更大程度上損害了股東的權益;另一方面對非本單位職工，不按照房改價售房，在政策上是不允許的。所以應該按照房改方案出售。
無房戶買房能否申請補貼?
答：根據房改實施方案的規定可以申請住房補貼。無房戶住房補貼發放的對象是：無房戶和住房未達到本方案規定的住房面積標準的職工(含離退休職工)，只要人事、工資關系在機關單位，無論在職或離退休都是單位的住房補貼對象。無房老職工 1998年底以前工作年限內的住房補貼(包括建立住房公積金制度前的工齡補貼)采取一次性發放方式。在職工購房時，向所在單位提出申請得到批準后，由所在單位直接付給購房人(單位)。
房改房購買最關鍵的還是注意房改房的產權問題，以及計算房改房的房齡。只要房改房產權明確，芳齡較新，則可以考慮購買。但是，還是需要根據實際情況慎重考慮。
