房改房繼承所涉權屬的認定及處理
原告姚敢蓉與被告姚貴榮及第三人姚忠穩、姚忠英、姚世榮、姚連榮系姐妹關系。其父親姚名臘、母親王玉英生前均系湖北省輕工業機械廠(以下簡稱省輕機廠)職工。1980年，省輕機廠將坐落于武漢市武昌區團結路9號5單元房屋一套(建筑面積64.94平方米，以下簡稱訟爭房)分配給姚名臘、王玉英夫婦居住使用。姚貴榮結婚時因軍婚無房，故與其父母共同居住在訟爭房內。1992年4月16日，姚名臘去世。1997年12月，省輕機廠進行住房改革，將自管公有住房出售。王玉英于1997年12月21日向省輕機廠繳納7544元購買所住房屋70%的產權。1998年1月8日，王玉英去世。2001年8月，省輕機廠進行第二次房改，姚貴榮因住在訟爭房內，且系省輕機廠職工，故向省輕機廠繳納4512.60元，購買其父母住房30%的產權。同年底，省輕機廠將訟爭房產權證發放給姚貴榮，該房權利人登記為姚貴榮。2003年，因姚貴榮另購房屋，原告姚敢蓉隨即要求姚貴榮騰退該房。為此，雙方為該房權屬發生爭議并訴至法院。
裁判
依照繼承法第十條、第十三條第三款的規定，一審法院判決如下：一、坐落于武昌區團結路9號舊5層樓5單元建筑面積64.94平方米的房屋的所有權，由原告姚敢蓉、第三人姚忠穩、姚忠英、姚世榮、姚連榮各享有9.52平方米，被告姚貴榮享有17.33平方米。二、原告姚敢蓉、第三人姚忠穩、姚忠英、姚世榮、姚連榮于本判決書生效之日起十日內各向被告姚貴榮支付購房款451.26元。三、被告姚貴榮于本判決書生效之日起十日內向原告姚敢蓉支付房租補償金1200元(租金按每月50元共計24個月計算)。四、駁回原告姚敢蓉的其他訴訟請求。一審宣判后，姚貴榮不服，以爭議房屋中的另30%產權份額不屬母親王玉英的遺產范圍，系自己購買應屬自己所有等為由，向武漢市中級人民法院提起上訴。2006年8月10日武漢市中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。
評析
本案中涉及的房改房系通過職工依政策規定繳納一定數額的資金而發生權屬性質變更的房屋。即企業單位(指單位自管房)對職工的福利房享有100%的產權份額，企業單位與職工對福利房享有一定比例的產權份額(職工通過繳納一定比例房款，對房屋產權占有60%或70%的份額，企業單位占40%或30%的份額)，職工對所分配房屋享有100%的產權份額(職工通過再補交一定比例房款)。本案爭議的焦點在于第二次房改時購買的30%的產權是否屬于遺產范圍。
從本案情況分析看：
第一，房改房具有專屬性和財產性的法律特征。福利房具有福利性和專屬性，產生于我國計劃經濟時期。隨著住房制度的改革，其財產性逐漸顯現。所謂專屬性，是指分得福利房的人須是所屬單位具備一定資格條件的職工，亦即特定性。所謂財產性，是指分得福利房的人因對該房享有永久的廉價承租權而間接(變相)享有的經濟利益，亦即福利。因此，對福利房的承租權，具有專屬和財產的特定性，它有別于一般意義上的房屋承租權。本案訟爭房原系省輕機廠作為福利房分配給所屬職工姚、王夫婦承租使用。因此，姚、王夫婦生前對訟爭房享有特定的承租權。
第二，被繼承人享有對特定承租權所具有的專屬財產權利。本案中，第一次房改時，根據房改政策，被繼承人王玉英基于對訟爭房享有特定的承租權，而作為特定購房對象購得70%的產權份額。因此，第一次房改后，王玉英對訟爭房享有70%的產權份額，同時，對另30%的產權份額仍享有特定的承租權。王玉英死亡時，訟爭房尚未進行第二次房改。因此，繼承開始時，依據我國繼承法的規定，訟爭房的70%產權份額屬王玉英的遺產范圍。那么，剩下的30%的產權份額是否納入遺產范圍呢?從法律性質看，王玉英生前對30%的產權份額享有特定的承租權，對福利房的這種特定承租權具有身份的專屬性和福利的財產性，這種特定承租權亦即具有專屬的財產權利。法律規定，遺產是以財產和財產權利為標的。因此，王玉英對30%的產權份額享有的專屬的財產權利亦應納入其遺產范圍考慮(因為該項專屬的財產權利基于福利性，抽象且不具體，并有待轉化，系特定過渡時期的產物，故稱納入遺產范圍考慮)。
第三，特定房改房的承租權納入遺產范圍的法律依據。對于房屋承租權，我國繼承法目前尚無明確規定可以繼承。傳統意義上，專屬于已故公民生前對公共財產的使用權，不得作為遺產繼承。但是特定的房改房與此不盡相同，它系我國房屋制度改革時出現的房屋性質變更過程中的特定房屋。基于對該類房屋享有的特定承租權，可在一定條件下(房改時繳納一定比例的購房款)變更為所有權。因此，由于特定的承租權含有專屬的財產權利，特定的承租權人可期待通過房改(繳納一定比例購房款)取得房屋所有權。我國繼承法第二條第一款及第一款第(六)項規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：公民的著作權、專利權中的財產權利。由此可見，財產權利性是遺產可繼承性的關鍵。期待權是成立條件尚未完全具備，但將來可以或有可能完全具備的權利。這種權利雖然并未被權利主體所實際取得，但其將來可以或有可能取得。因此，取得他項權的期待權同樣具有可繼承性。故而，本案中，將特定承租權的財產權利，以及基于該權利所具有的期待權(即補交購房款的權利，從而取得房屋所有權)納入遺產范圍，是具有一定法律理論依據的。因此，在其他權利人未明確放棄該項權利的情況下，權利人之一的姚貴榮獨自行使該項派生的購房權利，顯然侵害了其他權利人的利益。其所交購房款應視為墊資，可由其他權利人按繼承該房的份額比例給付姚貴榮。
