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隨著市場經濟的建立和住房制度改革的不斷深化實施，單位公有住宅以優惠價出售給職工個人已形成氣候。這種單位職工享有限產權的住房制度打破了過去一直由單位包建、包分、包管而低房租的不合理住房格局，從而也就改變了反映在住房制度上的行政關系，出現了一系列民事法律關系，由此引起的優惠房糾紛日益增多，需要用法律手段去調整。對于這類案件，既無完備的法律規定，又無成熟的審判經驗借鑒，民事審判中遇到了許多新的法律課題，案件處理難度大。本文僅就案件受理、訴訟主體和幾類具體案件的處理問題作一初探。
　　一、案件受理問題
　　單位優惠房糾紛，法院是否可以受理?在審判實踐中有不同的看法。有的意見認為，單位優惠房糾紛法院無權管轄，不應受理。理由是，民法調整的是平等主體間的財產關系，在優惠房糾紛中，不論是職工與單位之間，或職工與職工之間都涉及到單位內部建房、分房問題，系單位內部行政管理事務，單位與職工之間是一種領導與被領導的行政隸屬關系，其主體地位不平等，不屬民法調整的范圍。再者最高人民法院(1992)38號“關于房地產案件受理問題的通知”指出：因單位內部建房、分房等引起的占房等房地產糾紛均不屬人民法院主管工作范圍，單位優惠價房屋糾紛人民法院無權管轄。筆者認為，單位優惠房糾紛，不論是從理論上或實踐看都應受理，理則是：在計劃經濟體制下的住房制度，職工住房由單位包建、包分配、包管，單位具有完全所有權，職工住房的建設、分配、維修純屬單位內部行政事務，是一種行政行為，職工只有租房權，無占有、處分、收益權，單位對住房擁有完全支配權，單位與職工之間的一種行政隸屬關系，主體地位完全不平等，因此發生住房糾紛，法院無權管轄。但新的住房制度推行后，單位以優惠價出售公有住宅給職工，職工對公房已擁有部分產權，即占有權、使用權、有限處分權和收益權，這表明對同一住宅，單位和職工同時享有所有權，兩種所有制并存于同一客體，住房所有制關系出現了新的法律關系，單位與職工之間的住房行政關系受到沖擊和打破，形成了一種民事合同關系，單位與職工之間趨于平等，只要職工交付了優惠房價款，單位接受了房款，優惠房買賣合同即告成立，雙方都應遵守合同，履行義務，單位無權依行政手段強行變更，一旦發生糾紛，如果法院不管理，把這些日益增多的糾紛排除在法律調整之外，不僅不利于住房制度的改革和優惠房地產的健康發展，而且會因糾紛得不到正確及時解決激化矛盾影響社會治安。有人提出不通過法律調整，還可以通過行政手段解決，筆者認為，行政手段無疑是一種解決途徑，但不是最佳選擇，由于行政手段的局限性，很多問題難以得到及時解決。比如，張某在單位購買了優惠房，被職工李苛搶占達二年之久，經多方做工作，李某拒不退房，造成張某購了房長期得不到居住，意見很大，并聲稱如不再解決，自己采取強行手段。在這種情況下，既不能訴諸法律，又不能得到單位的解決，勢必激化職工之間的矛盾，影響安定團結。特別是售房單位侵犯了職工工優惠房權利時，單位既是侵犯者又是矛盾的解決者，職工的合法權益在很大程序上難以得到及時正確保護，所以把這類案件納入調整范圍，由人民法院管轄為宜。筆者認為，只要有利于保障住房制度改革的順利進行和優惠房地產的健康發展就要大膽受理、審判這類案件。至于最高人法院關于房地產案件受理問題的司法解釋，因單位內部建房、分房等引起的占房等房地產糾紛，不屬法院管轄，而優惠房糾紛不屬此列。
　　二、訴訟主體問題
　　職工取得優惠房產權后，受到單位侵犯，把單位為被告理所當然，受到其他人搶占，列搶占人為被告也無異議，關鍵是被其他人搶占，出售單位是否應列為當事人，在實踐中做法不一，有的列為當事人，有的沒有列為當事人，列為當事人的，列為何種當事人?也不盡相同，有的列為原告，有的列為被告，有的列為第三人。認為不應列為當事人的理由是：優惠房系有限產權，具備物權的特性，可以對抗債權，有限產權的含義就是享有完整的占有權、使用權，只是收益權和處分權受到限制，搶占職工優惠房，侵犯了職工不完全的所有權，侵犯了職工的占有權、使用權、職工有權獨立行使起訴權，不必列單位為當事人。筆者認為，優惠房系有限產權，實際上也就是部分產權，雖然兩種所有權并存于一體，不完全具有共有的特征，但相似于按份共有，單位對處分和收益享有一定的支配權，當單位與職工各自部分所有權共同指向的優惠房遭受他人侵犯時作為部分所有人的單位應列為當事人，否則單位的合法權益難以得到保護。但列為何種當事人，值得研究，有的法院列為第三人當然不妥，第三人分為有獨立請求權的第三人和無獨立請求的第三人，出售優惠房的單位都不符合這兩種第三人的條件，獨立請求權的第三人，對原被告訴請的標的具有完全所有權，而出售優惠房的單位對原被告訴爭的標的優惠房享有的只是有限產權，所以不具備列為獨立請求權第三人的條件。無獨立請求權的第三人對標的物不能主張任何權利，只是案件處理結果與其有直接利害關系，只能協助一方訴訟。在優惠房糾紛中，單位不存在協助一方訴訟問題，因為單位對優惠房本身就有享有有限產權。筆者認為，單位要么列為原告，要么列為被告，這要根據不同的具體情況而定，如單位把優惠房已交付職工使用后被他人搶占，只能列侵權人為被告，單位不能列為當事人，因為標的已發生轉移，風險責任也隨著轉移。如果優惠房已分給職工但還沒有交付之前，被他人搶占，標的物及風險責任未發生轉移，如果單位愿意以原告身份起訴，應列為共同原告，如單位對侵權采取放任不管的態度，應列為共同被告。
　　三、幾類具體案件的處理
　　(一)單位接受職工房款后，有房不分或有房不售，應判令單位分房或售房，理由是既然職工按規定交付了購房款，就表明了單位與職工之間達成了買賣優惠協議。
　　買賣優惠房或集資這房的協議，是一種平等主體間的合同關系，雙方都應遵守協議，履行合同義務。如果單位有房不售，有房不分，這是一種故意違約，應判令單位售房或分房，如果單位盲目接受職工交付的房款而實際上又無房可售或無房可分，單位同樣有過錯，也應承擔違約責任。對無房可售的，單位應按同期銀行貨款利率返還購房款并承擔職工自交款之日起至返還的房款之日的利息。對集資建房戶無房可分的，往往是集資建房戶過多，而實際建房過少，造成部分集資戶無房可分，但無房可分的單位不僅要返還集資款，還應按最高人民法院關于生產性或經營性利率可高于生活性利率一致四倍計算，原因是單位拿職工的集資款建房，而房地產增值很大，如果按正常利率計算顯失公平。當然上述原則，只能適用于符合優惠購買條件的職工，如果不符合購房或集資建房條件的，不得適用。例如，某甲在單位交清了購買優惠房的價款后，單位得知其配偶在其單位已集資建房，根據房改政策，單位決定不再售給優惠房，某甲起訴，只能返還房款本金，而不能保護其利息。