本文介紹二手房屋買賣交易流程，分別闡述了二手房買房和賣方流程。隨著二手房買賣市場的活躍，二手房買賣流程也頻繁發生。滬律網房地產特意整理二手房屋買賣交易流程，購房者可根據文中提供的步驟自行選擇購房方式，慎防二手房陷阱。
二手房屋買賣交易流程之購買
隨著房地產交易市場的成熟，二手房以它價格低、質量可靠、風險小、選擇靈活以及即買即住的優點吸引了越來越多購房者的青睞。但是，由于買賣雙方對二手房交易流程不了解，致使在交易過程中出現了很多問題。為了讓消費者能夠買到稱心如意的二手房，有關專家提出以下建議，希望能幫助大家盡快購買到滿意的房子。
消費者應首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結構、面積、大概位置和心理承受價位等，然后依照以下步驟進行交易：
第一步了解和尋找房源
了解和尋找房源有以下幾種途徑：
1、通過親朋介紹;
2、通過報紙、網絡信息或登出求購信息進行了解和尋找;
3、選擇有資質的房地產經紀公司代理購買。
第一種方法的信息面較窄，成功的幾率較低。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內容非常混雜，您必須認真識別相關信息的真實性，以避免盲目或受到無謂打擾。第三種方法省時、省力、安全，能在較短的時間內尋找到合適的房源。但您必須提前對經紀公司的資信情況進行審查，因經紀公司為您成功代理后要收取一定的代理傭金，所以您的購房成本會增加。
第二步 實地看房
選擇好目標房源后，您需要親自到現場查看。專家提醒您：一定要與產權所有人親自面談，落實好房屋的產權性質，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質量問題等。
第三步 協商和簽約
確定要購買的房屋后，您就可以與賣方協商、簽定合同了。在合同中應根據您與賣方協商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發生糾紛后的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽定居間擔保合同，并明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。
行內人士提醒置業者，在合同中應根據買賣雙方協商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發生糾紛后的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽訂居間擔保合同，并明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。
在簽訂合同之后，便是評估期，在評估期期間，可同步申請辦理銀行按揭貸款。行內人士介紹，這時提到的評估期，是指繳稅時依據的房價評估。在申請辦理銀行按揭貸款時，銀行還會對交易房產進行評估，以衡定可放貸金額。
在銀行確定放貸金額并與買方簽訂合同之后，購房者根據評估公司出具的評估房價繳納相應的稅費，繳稅后，買方和房主到房管所辦理過戶事宜，并辦理房產證。領證后，到銀行辦理抵押登記，抵押完畢后銀行接收資料錄入及發放按揭貸款。
第四步 產權交易
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續到房屋所屬區、縣房地產交易部門辦理產權交易手續;交易部門經過相應的審查程序，確定房屋產權是否具備轉讓條件;按照合同規定的付款方式付清購房款，房地產交易部門正式受理轉讓申請;買賣雙方應繳納相關稅費，并向買方核發房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續。
二手交易提供以下資料：
(一)《房地產權證》或《房屋所有權證》、[《土地使用證》(已變更為購買方的)]。
(二)買賣雙方合法身份證明及復印件，如買方是未成年人(即未年滿18周歲)，可由其監護人辦理，并提交監護人和申請人合法的身份證明。
(三)共同共有的房地產，須提交房地產共有人共有證及出具其他共有人同意出售的證明書。
(四)如房地產是出租的，須提交租賃合約、及承租人對房屋買賣的征詢意見書。
(五)租地建房的房產轉讓時，先變更土地后房屋轉讓。
(六)繼承、贈與、交換、裁決的房屋須提交公證書或人民法院的裁決書、協作執行通知書等。
(七)法院委托拍賣的房地產，須提交拍賣委托書、拍賣機構拍賣資格證書及營業執照、法人代表證明書、拍賣確認書和拍賣行發票等。
(八)企事業單位、集體單位轉讓、受讓房產須提交營業執照、法定代表人證明書、法人代表身份證明或委托書，及被委托人合法的身份證明，主管單位或國有資產管理部門批準書面證明(批文內容須注明批準賣出、買入的房屋詳細地址);屬三資企業的還須提交董事會成員名單及董事會的書面決議書(經公證)。
(九)有限責任公司、股份制單位，須提交董事會成員名單、董事會決議(決議內容須注明同意買入、賣出的房屋詳細地址)、營業執照或注冊登記證明、授權委托書、董事長及被委托人合法的身份證明。
(十)企事業單位購買私人的房屋須提交其行政主管部門的批文。
(十一)房屋交易應親自辦理。如本人不能親自辦理時，可依法委托代理人辦理(公證委托)。僑居外國的，委托書須經我國駐該國領使館認證，沒有領使館的須經我國有領使館的第三國認證。港、澳、臺的委托書，須經我國政府委托的律師或機構認證(申請人提交的證件是外文，均需一并提交經公證機關翻譯的中文譯本原件)，亦可以到當地房產交易所辦理委托。委托人亦可以委托購買方。
在資料齊全的情況下，房管所根據房產檔案資料核實房屋產權狀態是否清晰，在房屋產權狀態清晰的情況下，房管所受理辦證申請，受理后30個工作日內出證。
目前 ，根據買賣雙方不同的代理需求，房地產經紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續之前與經紀公司認真協商。
購房者如需銀行貸款，還應在辦理產權過戶手續前辦理銀行的申請貸款手續。
第五步 辦理貸款手續
買方準備貸款資料、賣方準備房產證明
買方資料：
身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明/收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/公積金貸款還需提供公積金繳存單原件
賣方資料：
賣方身份證原件/產權證原件/土地證原件
若賣方有未成年人，需承諾公證書
若需提前還貸：
借款合同原件/還款存折或卡/房產抵押合同
產權證及土地證
二手房屋買賣交易流程之出售
第一步 出售咨詢
您可通過親朋、報紙廣告、網絡廣告、經紀公司等相關信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區域二手房的平均出售價格;個人出售和委托房地產經紀公司代理出售有何差別;了解交易流程、相關稅費和必須提供的所有相關手續等。
第二步 確定出售價格
通過第一步的咨詢，可根據您的房屋位置、樓層、朝向、裝修狀況等綜合條件，確定您的出售價格。該報價應為您的銷售總價，如果有要求買方另行支付的費用，應在報價中聲明。
1、自行尋找買方銷售
2、委托房地產經紀公司代理銷售
如果選擇第一種方式，您必須完全熟悉整個交易流程，并能確保交易安全。此種方法，避免了經紀公司的代理成本，使您的銷售過程全部在自己的掌握中;第二種方式，省時、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質的房地產經紀公司并簽署委托代理協議，所有工作全部由經紀公司辦理。經紀公司將向您收取一定的代理傭金，所以，會增加您的交易成本。
第四步 發布出售信息
如果您選擇自行銷售，您可在網絡或報紙上發布您的出售信息。但在發布的信息中應注明自行銷售或免經紀公司代理字樣。您可能會接到較多的詢問電話，影響您的正常生活和工作。所以，如何登記您的聯系方式，至關重要。如果您選擇了經紀公司代理出售，經紀公司將代理發布您的出售信息。
第五步 協商和簽約
當有客戶決定購買您的房屋后，您就可以與買方協商、簽定合同了。在合同中應根據您與買方協商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發生糾紛后的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽定居間擔保合同，并明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。
第六步產權交易
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續到房屋所屬區、縣房地產交易部門辦理產權交易手續;交易部門經過相應的審查程序，確定房屋產權是否具備轉讓條件;買方按照合同規定的付款方式付清房款后，房地產交易部門開始受理轉讓申請;買賣雙方應繳納相關稅費，買方領取房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續。
目前 ，根據買賣雙方不同的代理需求，房地產經紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續之前與經紀公司認真協商。
購房者如需銀行貸款，還應在辦理產權過戶手續前辦理銀行的申請貸款手續。
附：二手房交易的當事人雙方需提供的相關材料
賣方需提供的材料：
1、產權人身份證(非北京戶籍人士還應提供暫住證)
2、戶口本
3、房屋所有權證
4、原購房發票(復印件)、原購房合同
5、共有產權人聲明
6、結婚證復印件
7、產權人印章
8、土地使用權證
9、已購公有住房、成本價購房、優惠價購房、央產房、經濟適用房等房產，出售轉讓時還應提供相關的審批和申請手續。
10、買賣合同
買方需提供的材料：
1、買方本人身份證件(非北京戶籍人士還應提供暫住證)
2、戶口本
3、本人印章
4、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明
5、港、澳、臺人士需提供身份證、回鄉證、外批單
6、買賣合同
7、如需要貸款購房，還應提供貸款銀行所需的相關手續
二手房屋買賣交易流程就分為這些步驟，在進行二手房交易時，需要檢查中介的證件、房屋產權屬性等方面內容。在辦理房產交易手續時，可以向當地房產局等相關部門進行咨詢。
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