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最近，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》?以下簡稱“人大報告”?稱，２０１１年中國的房價將下跌２０％。該觀點出臺之后，立即受到來自各方的質(zhì)疑。多認(rèn)為該報告對房價下跌幅度的預(yù)期與估計并無實際意義，其理由是，只要政府“經(jīng)營城市”的這種地方業(yè)績觀不改變，地方政府的財政收入與支出模式就不會有實質(zhì)性改變，地方的土地財政就有動力讓地方政府來推高房價。再加上低利率的貨幣政策及高通貨膨脹、國外量化寬松的貨幣政策盛行、居民有進入房地產(chǎn)市場讓其財產(chǎn)增值及保值的動力，因此未來房價上漲是必然趨勢。特別是還有人搬出以下的理由：今年１—１０月份全國房地產(chǎn)投資在全國固定資產(chǎn)投資總額中占比２４．４％，房地產(chǎn)投資增量占比３１．８５％，貢獻近三成。如果房地產(chǎn)價格下跌，中國的經(jīng)濟將面臨巨大的下行風(fēng)險，因此中央政府不愿看到這種情況發(fā)生。


有媒體記者問我如何來看這份報告，人大報告對房價預(yù)測有沒有實際意義？可以說，對于中國房價，任何預(yù)測都是無法確定的。因為，中國房地產(chǎn)市場是一個政策市，房價的飆升是政府政策推高的結(jié)果，同樣，房價能否調(diào)整，同樣在于政府房地產(chǎn)政策能夠調(diào)控的廣度與深度。但是房地產(chǎn)政策是什么？是管理層對房地產(chǎn)市場的判斷與決策，也就是說，即使房地產(chǎn)理論模式很精確，它也無法預(yù)測到管理層的腦袋是如何判斷與決策的。因此，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格走勢，并非是理論模型可預(yù)測到的，完全取決于政府的房地產(chǎn)政策。


既然未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格無法用理論模式來預(yù)測，所以，有人認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格不會下跌的理由也是不成立的。因為還有政策因素，也有房地產(chǎn)內(nèi)在原因。我們可以看到，從４月份的國十條以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)市場發(fā)展宗旨、方向及功能都與以往的房地產(chǎn)市場有根本性差別。


早幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以問題叢生，最主要的原因是一系列錯誤的房地產(chǎn)政策。比如把房地產(chǎn)業(yè)作為ＧＤＰ增長及宏觀調(diào)控工具，把房地產(chǎn)市場當(dāng)作個人投資賺錢的工具而不是增加居民住房福利的市場，通過政府公權(quán)力出臺各種優(yōu)惠政策（包括信貸政策及稅收政策）讓房地產(chǎn)業(yè)的ＧＤＰ工具及賺錢工具發(fā)展到極致。在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場豈能不與該市場的原初居住功能相背離？豈能不與房地產(chǎn)的民生基本要義相背離？豈能不讓房地產(chǎn)市場投機炒作盛行？房地產(chǎn)市場投機炒作盛行豈能不顛覆既有的社會基本核心價值及阻礙整個社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展？等等。不過，國十條的出臺就是重新審視及改變了房地產(chǎn)市場的基本宗旨，讓房地產(chǎn)重新回到它的基本功能上來。


可能有人會問，既然國十條重新顛覆了以往房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨，讓中國房地產(chǎn)市場重新回到居住功能上來，那么為什么國十條出臺七八個月了所取得的效果卻不大，或所取得的效果與市場預(yù)期相去很遠？


要回答這個問題，需從幾個方面來分析。一是國十條出臺之后，盡管全國房價的調(diào)整沒有如市場預(yù)期的那樣大，但由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，從而把全國的房地產(chǎn)市場分割為無數(shù)個不同的市場。在這些不同的市場，房價的波動永遠是不相同的。因此，國十條出臺之后，各地房價的調(diào)整也不可能完全一樣。不過，從小范圍來看，一些地方房價大幅調(diào)整早就開始。比如河北的燕郊、海南的海口等，其房價的大幅下跌早就開始。而且房價一旦開始下跌，如果房地產(chǎn)政策不出現(xiàn)巨大調(diào)整，房價下跌的趨勢想逆轉(zhuǎn)是不可能的。二是從全國各地整體的情況來看，即使房價調(diào)整比市場預(yù)期要小得多，但是當(dāng)一個地方的住房由住房銷售旺盛突然轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售快速收縮時，即使這些地方的房價仍然處于高位，但其下跌的趨勢早就形成。三是國十條出臺之后，盡管房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨發(fā)生了根本性變化，但是該宗旨要通過各種政策措施一條一條來落實。如果某種房地產(chǎn)市場調(diào)整政策不落實到位，那么，要實現(xiàn)新的宗旨并不容易。