避稅是利用稅務(wù)籌劃合法的減少交稅，偷稅則是非法的，應(yīng)受懲罰。房產(chǎn)交易中延期過(guò)戶、通過(guò)房地產(chǎn)公司改底單，并不法律并不禁止，均可厚非。而假贈(zèng)與真買賣，做兩份陰陽(yáng)合同少交稅，則屬非法的，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)受懲罰。
一．延期交易過(guò)戶
這一招是目前最常見(jiàn)的避稅操作方式，往往幻化為不同的操作方式，但萬(wàn)變不離的根本是先實(shí)現(xiàn)房屋的交接，待涉稅期滿恢復(fù)“自由身”后再交易過(guò)戶。
買賣雙方主要在以下幾方面容易產(chǎn)生糾紛：1．因房?jī)r(jià)升降導(dǎo)致撕毀合同：房?jī)r(jià)飆升，上家可能不賣或一房多賣；房?jī)r(jià)回落，下家可能不買。違約成本如果低于可得利益，誠(chéng)信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。
2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀履行不能。因尚未辦理過(guò)戶手續(xù)，上家須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。（2）間隔長(zhǎng)，變故多：如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國(guó)等情況，又不能辦理或不能及時(shí)辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù)，則后續(xù)交易過(guò)戶手續(xù)無(wú)法進(jìn)行或無(wú)法按時(shí)進(jìn)行，糾紛在所難免。
3．政策變化風(fēng)險(xiǎn)：（1）國(guó)家稅收政策的變化：當(dāng)前有關(guān)征收個(gè)人所得稅、土地增值稅等的傳言此起彼伏，雖然迄今為止尚未聽(tīng)到官方確切消息，但通過(guò)稅收手段調(diào)控房市已經(jīng)在“國(guó)六條”中體現(xiàn)。這些稅種一旦開(kāi)征，而原來(lái)的買賣合同中又沒(méi)有對(duì)此明確約定承擔(dān)主體，上、下家若補(bǔ)充協(xié)議不成，糾紛隨之而來(lái)。（2）銀行貸款政策變化：由于沒(méi)有交易過(guò)戶，銀行就不能辦理針對(duì)該套房屋的抵押登記，如果下家又不能提供有效擔(dān)保，其貸款便遲遲不能辦出，此時(shí)下家面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)（即不能按時(shí)將銀行貸款支付上家），上家面臨拿不到全款的風(fēng)險(xiǎn)。另外，此間貸款利率的浮動(dòng)，下家也會(huì)受到相應(yīng)的影響。
4．其他風(fēng)險(xiǎn)：如房屋在此期間被列入動(dòng)遷范圍，下家雖早已入住使用，但因?yàn)闆](méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，無(wú)法獲得相應(yīng)動(dòng)遷補(bǔ)償款項(xiàng)；下家再心急火燎也無(wú)濟(jì)于事，如及早過(guò)戶，下家的這種損失就可以有效避免。
●二．假贈(zèng)與、真買賣
主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂贈(zèng)與合同并辦理公證，然后再簽訂買賣合同。拿贈(zèng)與合同去交易中心辦理過(guò)戶，憑買賣合同支付相應(yīng)款項(xiàng)。
風(fēng)險(xiǎn)警示：上、下家的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：
1．不予公證的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與的標(biāo)的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信贈(zèng)與行為系上家真實(shí)意思表示。若公證無(wú)法辦理，其他后續(xù)環(huán)節(jié)無(wú)法進(jìn)行下去。
2．此消彼長(zhǎng)，面臨處罰：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，而公證費(fèi)為房屋總價(jià)的2％左右，同時(shí)下家還需繳納房屋總價(jià)3％的契稅。這樣看來(lái)，和5．55％的營(yíng)業(yè)稅相比，上、下家并沒(méi)有得到多少實(shí)惠。而且，如果逃避稅費(fèi)的行為情節(jié)嚴(yán)重，數(shù)額較大的話，上、下家很有可能受到國(guó)家財(cái)稅部門的處罰。
3．過(guò)戶后，如果下家違約不付款，上家就會(huì)處于被動(dòng)地位：房屋過(guò)戶后，下家很有可能對(duì)真正的買賣合同不再履行。此時(shí)，贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過(guò)公證，即使上家提出贈(zèng)與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效合同，下家可能提出異議，此時(shí)合同的效力只能通過(guò)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)才能予以確認(rèn)。時(shí)間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
4．下家往往無(wú)法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責(zé)任。根據(jù)《合同法》第191條的規(guī)定，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。鑒于此時(shí)房屋贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過(guò)公證且在房產(chǎn)交易中心備案完畢，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，下家依據(jù)贈(zèng)與合同無(wú)法追究上家責(zé)任。這時(shí)下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出”。
而中介明知假贈(zèng)與，真買賣的實(shí)際情況而故意代上、下家辦理相應(yīng)手續(xù)，如被國(guó)家財(cái)稅部門掌握確鑿證據(jù)，就有可能面臨被處罰的危險(xiǎn)。
