經濟適用房買賣中要注意的問題
1、經濟適用房銷售的條件和購買條件。經濟適用房是各地政府為解決中低收人家庭的居住困難而采取扶持開發的房屋，只能銷售給特定對象。1994年12月15日建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部發布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》中規定，經濟適用房是以中低收人家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準(不含別墅、高級公寓、外銷住宅)建設的普通住宅，中低收入家庭住房困難戶認定的標準由地方人民政府確定。經濟適用房是政府為改善一般居民居住條件而推出的，購買應符合政府規定的條件，如果不符合購買經濟適用房的條件的，就不能享有經濟適用房的優惠政策，即使買了也很難辦理到房產證。《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》規定，購房者購買的經濟適用住房，應該按規定辦理房屋產權登記手續由于經濟適用房是根據特定情況進行開發的，其銷售具有特定的社會目的，因此對經濟適用房的購買和銷售都有比較嚴格的限制規《關于進一步規范經濟適用住房建設和銷售行為的通知》(建住房[2000] 196號)中指出，政府對經濟適用住房建設給予政策優惠，目的是為了解決中低收入家庭的住房問題，經濟適用住房的銷售不能等同市場價的商品住房實行完全放開的市場政策，各地要盡快制訂經濟適用住房銷售管理辦法，明確中低收入家庭的收入界限、購買對象條件、購買程序、價格確定辦法;并制訂監督查處辦法及上市交易辦法等，嚴格加強管理，規范經濟適用住房的銷售行為，確保經濟用適住房性質不變。
1)—般首先對經濟適用房開發商的資格條件予以規定和限制。例如北京市有關文件規定：開發建設單位預售經濟適用住房應當到市房地局辦理《北京市經濟適用住房銷售許可證》。預期房的付款辦法由買賣雙方商定，但在購房人取得房屋產權證之前，開發建設單位累計收取的購房款總額不得超過總房價款的95%;待購房人取得房屋產權證件時，一次結清房款。對銷售的現房，在購房人取得房屋產權證件之前，開發建設單位收取的購房款總額不得超過總房價款的95%;待購房人取得房屋產權證件時，—次結清房款。買賣雙方應在預售經濟適用住房后的1個月內，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理預售登記。房屋土地管理部門應在預售登記后15個工作日內辦理完登記手續。利用本單位自用土地建設的經濟適用住房只能向本單位職工出售，不得對外銷售。
2)一般規定購買經濟適用住房的中低收入住房困難戶，實行申請、審批和登記備案制。北京市有關規定中指出，凡以申請個人住房貸款方式購買經濟適用住房的居民個人，憑登記后的經濟適用住房頂售(買賣)合同，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續。房屋土地管理部門應在登記后的15個工作日內辦理完抵押登記手續。購房人可到北京市住房資金管理中心和各商業銀行申請購買經濟適用住房貸款。
3)買賣雙方應在房屋交付使用后30日內，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理房產過戶手續，辦理房地權屬證件。其中，購買本單位利用自用土地建設的經濟適用住房，由該單位統一到房屋土地管理部門辦理上述手續。
2、已購經濟適用住房的轉售問題。已購經濟適用住房，是指按照市人民政府規定的指導價購買的經濟適用住房，包括本市城鎮職工按高于國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定的成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設的住房。已經取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以進入市場出售，但是銷售范圍和條件受到很多限制。對于購買經濟適用住房的住房公積金繳存入，在申請住房公積金貸款時，住房資金管理中心最低也能保障其貸款額在北京市職工住房公積金平均余額的20倍以上(目前北京市職工住房公積金平均余額按照6250元計算) 。也就是保障購房人購買經濟適用住房時，其住房公積金的貸款額度不低于12.5萬元。另外，對于貸款在12.5萬元以內的購房人，是不需要再申請其實施收入來分類核定的。
3.經濟適用房銷售的價格。國家計委、建設部聯合下發的《經濟適用住房價格管理辦法》(以下簡稱《辦法》)自2003年1月1日起在全國范圍內開始實施c該辦法主要是為了規范經濟適用住房價格管理程序，防止一些不法開發企業擅自提高價格，其規定：經濟適用住房的價格應當在項目開工之前確定，實行政策指導價，其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限;同時政府應積極引導開發商通過招投標的方式進行開發建沒經濟適用住房，有效降低經濟適用住房的價格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優惠政策。國務院23號文件確定建立以中低收人家庭為對象，具有社會商屬性和保障性質的經濟適用住房供應體系。1998年9月由建設部、國家計委等部門聯合下發《關于大力發展經濟適用住房的若干意見》(國發[1998]23號)中規定，出售經濟適用住房實行政府指導價，不得擅自提價銷售，具體售價由市(縣)人民政府根據以下8項因系綜合確定：(1)建設用地的征地和拆遷補償、安置費;(2)勘察設計和前期工程費;(3)建安工程費;(4)住宅小區基礎沒施建設費(含小區非營業性配套公建費);(5)以上4項之和為基數的1%-3%的管理費;(6)貸款利息;(7)稅金;(8)3%以下的利潤。
《經濟適用住房價格管理辦法》進一步將經濟適用房的價格規定予以細化。首先規定，經濟適用住房價格需在開工前確定。這就使政府能夠有效控制開發商的利潤，而且還能促使開發商不斷完善自己管理水平，有效節約成本，促進市場的健康發展。
其次，《辦法》中明確，開發商的經營場所(如會所等)、辦公樓以及各種賠償金、滯納金等所發生的費用都由開發商自己承擔，不計入經濟適用住房價格中。
再次，開發商可以以基準價格為基礎，按照樓層、朝向等因素適當調整價格，不過調整原則應按整幢樓增減的代數和為零確定。
另外，目前全國一些城市(如北京等)推行的招投標制度，這主要是為了有效降低經濟適用住房的價格，從而使更多的中低收人家庭能夠買得起房，有效解決住房問題。
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