私下買賣經(jīng)濟適用住房，無效
本報洛陽訊昨日，記者接到熱線稱：“有人購買了房屋卻被法院判決給了他人。”記者隨即采訪了洛陽市澗西區(qū)人民法院。法院審判長張廣南說，他們最近確實宣判了一起房產(chǎn)權(quán)屬糾紛案件，法院最終以私下交易經(jīng)濟適用房的行為違反了國家的強制性規(guī)定為由，判決被告向原告返還房產(chǎn)。
張廣南法官介紹，此案中，王某與李某同為洛陽某廠職工，系師徒關系。2005年年初，廠里按照職工的工齡等資歷排隊，為職工購買經(jīng)濟適用房。王某因資歷淺，便與師傅李某商量，由李某出面替王某申請經(jīng)濟適用房，兩人并為此簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：李某將申請到的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓給王某，王某一次性補償李某6000元，房屋使用權(quán)和所有權(quán)歸王某所有；李某無條件協(xié)助王某辦理房屋轉(zhuǎn)讓等事宜。事后，李某在廠里購得一套經(jīng)濟適用房，交給王某占有和使用。 兩年后，李某突然去世。2008年5月，李某的妻子陳某將王某告上法庭，要求王某歸還上述房產(chǎn)。案件審理中，王某出示了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并提出反訴，要求陳某協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。 張廣南法官說，對經(jīng)濟適用房的購買資格，我國各地各部門均有許多相關規(guī)定。本案中，涉案工廠規(guī)定以工齡等資歷作為購買經(jīng)濟適用房的條件，王某因工齡尚短而不具備購買條件。而工齡等資歷具有“人格權(quán)”的屬性，不能進行轉(zhuǎn)讓。故王某和李某二人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是以合法形式掩蓋非法目的，違反了相關法律的強制性規(guī)定，屬于無效的民事法律行為。無效的民事法律行為從開始即對雙方不產(chǎn)生法律約束力。 張廣南認為，私下交易經(jīng)濟適用房的行為具有很大的風險。本案中，李某是法律意義上的經(jīng)濟適用房的所有權(quán)人，可以隨時占有、使用或處分該項房產(chǎn)。一旦發(fā)生糾紛，王某只能以不當?shù)美麨橛梢罄钅撤颠€購房款項，協(xié)議中約定的其他利益根本無法實現(xiàn)。至于購房款項的利息，因王某已經(jīng)實際使用了涉案房屋，通常情況下，法院認為租金和利息可以相互沖抵，因此一般不會支持其利息請求。經(jīng)濟適用房的交易，各地均有許多限制性規(guī)定，如5年內(nèi)不得上市，須補交土地出讓金等相關稅費，因此，人們購買經(jīng)濟適用房時一定要謹慎。 最終，法院審理后認為，李某在未依法取得涉案房產(chǎn)權(quán)屬證書的情況下與王某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其行為不但損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)和社會公共利益，違反了法律的強制性規(guī)定，而且李某從事上述行為時也沒有征得作為共有人的妻子陳某的同意，因此涉案房屋交易行為屬于無效民事行為，法院不予支持。
