房地產(chǎn)律師細(xì)說經(jīng)濟(jì)適用房購房流程
經(jīng)濟(jì)適用房的購房流程是怎樣的?本文主要把經(jīng)濟(jì)適用房的購房流程分六步走，為不知道如何購買經(jīng)濟(jì)適用房的購房者提供購房參考。并提供經(jīng)濟(jì)適用房購買注意事項。
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解讀經(jīng)濟(jì)適用房五大焦點問題
第一步：按類領(lǐng)表
有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口、住房面積沒有達(dá)標(biāo)的居民家庭或者無房戶，可按不同類
別到經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)單位分別領(lǐng)取《北京市申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房居民家庭情況表》《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房家庭住房和收入核定表》(以下簡稱核定表)、《北京市機(jī)關(guān)工作人員、教師家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房審批表》(以下簡稱審批表)或《北京市重點工程和危改區(qū)被拆遷居民家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房審核表》(以下簡稱審核表)。以上表格可以按標(biāo)準(zhǔn)格式復(fù)印。
第二步：填表領(lǐng)表
1.填寫核定表的申請購房人，需核定家庭收入(6萬元/年以下)，此表交申請人及其配偶所在單位分別核準(zhǔn)蓋章，沒有單位的由戶口所在地街道辦事處核準(zhǔn)蓋章。
2.填寫審批表的申請購房人，不需核定家庭收入，但要求夫婦雙方為機(jī)關(guān)工作人員或教師的家庭，此表由申請人及其配偶所在單位分別核準(zhǔn)蓋章。
3.填寫審核表的申請購房人，不需核定家庭收入，但要求是市政府批準(zhǔn)的重點工程建設(shè)中的被拆遷居民家庭和政府組織實施的危舊房改造項目區(qū)異地安置的居民家庭，帶上此表和拆遷人出具的證明到房屋所在地的街道辦事處核準(zhǔn)蓋章。
第三步：核定總額
申請人夫婦雙方所在單位或街道辦事處應(yīng)按京政辦發(fā)[2000]131號文件第七條規(guī)定，在3個工作日內(nèi)在核定表、審批表或?qū)徍吮砩虾藴?zhǔn)蓋章，并注明購房家庭最高購房總價標(biāo)準(zhǔn)。夫婦雙方的補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)、收入證明以及戶口所在地、夫婦雙方的住房情況都應(yīng)在審核表中注明。如果夫婦雙方職級、補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)不一樣，以職級高者為準(zhǔn)。
如果屬于非國有性質(zhì)并且無行政級別的單位包括民營企業(yè)、個體企業(yè)、外資企業(yè)以及合資企業(yè)等，購房者的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)一律為70平方米;如果購房者的單位屬于國家機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位的，其住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)由所在單位核定。購房者住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)超過80平方米的，審核表上除蓋單位公章外需加蓋人事和組織部門專用章。
在這里需要說明的是，審核表上核定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)，并不是購房者可購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的最高面積。按照京政辦發(fā)[2000]131號文件第七條規(guī)定，“以購房當(dāng)年本市經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價格與職工購房補(bǔ)貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)之積作為經(jīng)濟(jì)適用住房的購房總價標(biāo)準(zhǔn)”,最高購房總價標(biāo)準(zhǔn)計算方法為：購房當(dāng)年本市經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格×(職工購房補(bǔ)貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)-現(xiàn)承租和按房改價購買的公有住房建筑面積)。2002年底前購買經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價格為每平方米建筑面積4000元。即：可購面積=[核定面積(職工購房補(bǔ)貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)-現(xiàn)承租和按房改價購買的公有住房建筑面積)×4000]/所購經(jīng)濟(jì)適用房單價。
第四步：登記備案
市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室(以下簡稱市開發(fā)辦)在北京市房地產(chǎn)交易中心(崇文區(qū)東花市北里1號樓)設(shè)立窗口,辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購買登記和備案手續(xù)。購房申請人需持夫婦雙方所在單位或街道辦事處核準(zhǔn)蓋章后的核定表、審批表或?qū)徍吮恚由戏驄D雙方的戶口簿和身份證原件(沒有戶口簿的需要攜帶戶口卡)，到辦公窗口辦理購房登記手續(xù)。
第五步：持證購房
申請人持本市城鎮(zhèn)居民常住戶口證件、身份證和審核通過的核定表、審批表或?qū)徍吮恚阶约嚎粗械慕?jīng)濟(jì)適用房指定地點登記購房。
第六步：超標(biāo)加錢
購房家庭購買超過規(guī)定面積的經(jīng)濟(jì)適用房，購房家庭需在辦理立契過戶手續(xù)前，到房地產(chǎn)管理部門暫按經(jīng)濟(jì)適用住房價格的10%補(bǔ)交綜合地價款。上述住房按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理，其中超過規(guī)定面積購買部分在產(chǎn)權(quán)證中注明。再上市時,該部分不再補(bǔ)交土地出讓金。
注：本購房程序適用于本市城鎮(zhèn)居民首次購買經(jīng)濟(jì)適用住房。留學(xué)回國人員可憑《留學(xué)回國人員工作居住證》購買經(jīng)濟(jì)適用住房，購房最高總價標(biāo)準(zhǔn)按40萬元人民幣執(zhí)行，超過部分按規(guī)定補(bǔ)繳10%的綜合地價款。
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怎么購買經(jīng)濟(jì)適用房?
已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房
購買此類經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。
例如：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米，現(xiàn)市場售價為3600元/平方米的已購經(jīng)濟(jì)適用房，其總購房款為3600×95=342000元，除購房款外，購房人還需繳納342000×1.5%=5130元的契稅，以及342000×0.0005=171元的印花稅。
尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房
購買此類已購經(jīng)濟(jì)適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件;其次購房人還需辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審核手續(xù)。若所購置的已購經(jīng)濟(jì)適用房超過核定最高購房總價標(biāo)準(zhǔn)以外部分，則需補(bǔ)交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。
如何選購經(jīng)濟(jì)適用房
首先，結(jié)合工作單位、居住習(xí)慣、生活方式等綜合因素，再決定購買哪個區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房項目。如上班單位離項目的遠(yuǎn)近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。
其次，到項目現(xiàn)場考察，了解項目本身的配套設(shè)施，并結(jié)合自身的需要進(jìn)行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學(xué)以及醫(yī)院等配套。還有，對社區(qū)的綠化率、停車、物業(yè)管理等狀況都應(yīng)有所了解。
第三，根據(jù)自身的居住要求，詳細(xì)了解經(jīng)濟(jì)適用房的戶型結(jié)構(gòu)及面積大小，以及通風(fēng)、采光、朝向等基礎(chǔ)資料。
第四，對房屋的權(quán)屬關(guān)系要有詳細(xì)調(diào)查，特別要注意房屋是否有共有人，防止購買后，引起不必要的麻煩。另外，特別提醒務(wù)必別買沒有房產(chǎn)證的二手經(jīng)濟(jì)適用房。
來源：房地產(chǎn)法
