上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

■適用房價廉靠的是政策

　　經濟適用房因其強有力的價格優勢而為社會各方面所關注。作為社會保障商品房的物質形態，經濟適用住房是國家解決中、低收入家庭居住問題的一項新舉措，為此政府給予了免收土地出讓金、減免各項稅費等多項優惠政策。這些優惠政策的執行使得經濟適用住房的市場價格大大降低，同時也使得經濟適用住房的交易流通中蘊含了極大的潛在投資價值。特別是今年8月份以來，隨著國家關于經濟適用住房上市交易政策的陸續出臺，經濟適用住房的上市流通成為可能，從而也最終為經濟適用住房的購房者實現其投資收益敞開了大門。

　　■品質和商品房一樣

　　但從目前的市場需求情況來看，一部分購房者對經濟適用住房的潛在投資價值并不了解，還存有疑慮。

　　同普通商品房相比，經濟適用住房價格低的原因在于政府稅費的減免，而并不在于其品質的降低，其規劃設計、工程質量、物業服務等都與商品房并無二致，有的甚至超過普遍商品房。這也是經濟適用住房實現其投資價值的基礎。另一方面，經濟適用住房在價格構成、價格表現及產權交易方面又有其特殊性，這些特殊性是其實現投資價值的源泉。

　　■補足一定費用就能上市

　　在我國，房屋的產權包括房屋的所有權和土地的使用權，而土地使用權又分為出讓土地使用權和劃撥土地使用權兩種。購買商品房的產權人享有房屋所有權和出讓土地使用權，而經濟適用住房因享受政府的優惠政策，房價中不包括土地出讓金，因此，其產權人享有房屋所有權和劃撥土地使用權。根據《土地管理法》和《房地產管理法》，劃撥土地使用權在上市交易時，還需補交土地出讓金，履行土地出讓手續，轉變為出讓土地使用權。目前，北京市關于經濟適用住房上市交易時需補交土地出讓金的具體額度已有了明文規定。根據規定，已購經濟適用住房在上市交易時，購房人應按經濟適用住房所在地標定地價的10％交納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。

　　可見，經濟適用住房的產權距商品房的產權僅一步之遙，就在這一步之中蘊含著極大的投資價值。尤其是對那些與周邊商品房相比差價較大的經濟適用住房更是如此。

　　以通惠家園E組團經濟適用住房為例，該項目地處八王墳地區，緊臨地鐵站口，該地區普通商品房的價格在6500元／ 左右，而通惠家園僅售4000元／ 。以3％為標準計算其應交土地出讓金，在已購的經濟適用住房上市交易時，需補交款項約為195元／ ，這樣其上市的成本將在4195元／ 左右，再扣除稅費等因素，則該地區經濟適用住房購房者可獲得收益2000元／ 以上。

　　■內在品質具有投資性低價不以低質為代價

　　有些人認為經濟適用住房就是低質量、粗制濫造的便宜貨，這其實是一種誤解。商品房與經濟適用住房之間之所以存在價格上的巨大差異，主要是因為二者的價格構成不同。商品房的價格由開發建設成本、稅費和開發商利潤構成。而在經濟適用住房價格中，稅費、開發商利潤則因政府的優惠和嚴格限制而大大降低。經濟適用住房可免交土地出讓金，大部分稅費減半征收，開發商利潤也被限制在3％以內。

　　所以說，經濟適用住房的低價格并不是以犧牲房屋本身的質量為代價。相反，當前市場上部分經濟適用住房的品質甚至優于普通商品房。比如望京新城A4區就是一個高品質的現代化住宅區，它無論在規劃設計、工程質量上，還是在未來的物業管理上，都是以跨世紀小康住宅的高標準嚴格要求的。小區實行的高標準戶型設計、高比例停車位數量、環保型的壁掛式采暖爐、智能化監控、無障礙設計、人文環境景觀設計等都是當前北京居住社區建設中全新的內容。類似這樣一個經濟適用住房項目，在以后上市流通時，其房屋的市場競爭能力決不亞于周邊的普通商品房，所實現的價格和帶來的豐厚投資收益也自然有了保障。

　　■好戶型不提價

　　經濟適用住房因受政策限價，定價浮動空間較小，政府制定的最高限價已十分接近開發商的成本，因此開發商在制定價格時往往不考慮層次、朝向等影響戶型優劣的因素，采用統一定價的方法。這就使購房者能夠以同樣的價格買到層次、朝向等均令人滿意的戶型。而未來經濟適用房在上市交易時，則不存在限價問題，完全由市場調節。每套房自然會因為房屋層次、面積、朝向、戶型的不同而實現不同的價格。在目前商品房項目中，同一幢樓中由于層次、面積、朝向、戶型等原因帶來的房屋差價最高可達40％以上。由此可見經濟適用住房在戶型、朝向上也蘊含了極大的投資性。因此購買者在購房時應盡早選購，取得較滿意的戶型，以期在將來獲得較高的投資收益。

　　■物業、環境與商品房一樣

　　以上是由于經濟適用住房的特殊性而帶來的投資價值，除此之外，經濟適用住房在物業管理、小區品質上與商品房也并無不同。首先，在物業管理上，經濟適用住房的開發商一般采取商品房小區的管理標準，收費與普通商品住宅差不多；其次，經濟適用住房購房者的文化素質水平也都與商品房類似。據通惠家園和望京新城A4區售樓處統計，購買這兩處經濟適用住房的客戶中，大專以上學歷的占70％以上。

　　所以說，良好的物業管理和不亞于商品房的社區品質也是經濟適用住房實現其特有投資價值的基礎。

　　■怎樣選擇經濟適用房

　　從目前北京地區的經濟適用住房項目來看，主要有兩大類。一類是以通惠家園為代表，這類項目戶型小，總價低，兩居室80平方米，總價30萬元左右，但交通十分便利，適合中等家庭購買；另一類以望京新城A4區為代表，戶型大，總價較高，兩居室100平方米，總價40萬元左右，小區位置也較遠，但其規劃設計先進，環境、品質卓越，適合收入稍高家庭購買。

　　■好區位又價廉的經濟適用房有賺頭

　　對于前一類經濟適用住房項目，其投資性在于區位及由于區位帶來的經濟適用住房與商品房的巨大差價，比如目前八王墳地區的經濟適用住房與商品房的差價已達2000元／ 左右。隨著地鐵復八線的開通，地鐵周邊的區位交通得到更大的改善，相應的房地產項目會有更大的增值潛力。

　　■戶型及設施好的項目贏在未來

　　對于后一類項目，其投資性在于該地區未來的發展前景及項目品牌的競爭力。這類小區一般戶型設計超前，配套設施齊全，區內環境優越，小區智能化程度及科技含量也都很高。隨著整體區位的改善及小區建設的完善，經濟適用住房與商品房之間的差價也會進一步加大，小區的投資收益自然也不菲。