二手商品房交易繳納稅費及手續二手經濟適用房如何交易
根據北京市國土房管局公布的《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》(2004年5月20日)規定，現就已購經濟適用房(即二手經濟適用房)如何上市交易進行講解。
一、如何出售已購經濟適用房
二手經濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。“住滿5年”是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準的?？捎蓸I主提供兩個證件中的任一個來確定經濟適用房的居住時間。
1、出售住滿5年的經濟適用房二手經濟適用房出售方可依照市場價格出售住滿5年的經濟適用房。但業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。 補交的綜合地價款的計算方式：例如有一套經濟適用房，面積80平方米，原購房價格4000元/平方米，按市場價4600元/平方米出售，補交的綜合地價款為4600×80×10%=36800元。 按市場價格出售經濟適用住房后不能再次購買經濟適用住房和其他保障性質的住房。2、出售未住滿5年的經濟適用房政策規定不允許按市場價格出售未住滿5年的經濟適用房，只能以不高于購買時的單價出售，且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購房價出售已購經濟適用房的，出售方需提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。 此類二手經濟適用房的購買者必須符合經濟適用房的購買條件方可購買。 出售方以原價出售給有購買資格的人后，仍符合經濟適用房購房條件的，還可再次購買他處的經濟適用房。 二、如何購買二手經濟適用房1、購買已住滿5年的經濟適用房 購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件。購買此類二手經濟適用房除正常繳納房屋成交價1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要繳納土地出讓金。
2、購買未住滿5年的經濟適用房 可按不高于原購房價格來購買此類二手經濟適用房，但須滿足經濟適用房的購買條件，并辦理經濟適用住房購買資格審核手續。 所購置的二手經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，需補交10%的綜合地價款，所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。例：某購房人經職位等審核后，購買標準核定為最高4000元/平方米，面積在70平方米以內，即總價在280000元以內的經濟適用房。若購買一套面積為80平方米，原購房價格為4100元/平方米，未住滿5年的二手經濟適用房，其購房總價為328000元，超過了核定的280000元的購房標準，則超出部分需補交10%的綜合地價款，即補交(328000-280000)×10%=4800元。并且此房屋仍按經濟適用房管理。提示：以上交易都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、原房買賣合同、房屋轉讓合同、戶口及身份證、結婚證等相關證件到其經濟適用房所在區域國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續。
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北京經適房再上市政策分界延3天 新老政策分實施
2009年06月02日 來源：新京報去年4月8日曾被視為北京經適房再上市“新房新辦法，老房老辦法”的政策分界線。但昨日(6月1日)，北京市政府第10期《政府公報》中《關于已購經適房上市交易的有關通知》表明，經適房再上市的新老辦法“分界線”延后了三天，4月11日之前簽訂購房合同的經適房、滿5年后再上市交易，將仍然執行“老辦法”。 北京市建委曾于去年4月8日發布《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，通報“已經購買的經適房如果再上市，將執行‘新房新辦法，老房老辦法’”，“分界線”為4月8日，在此之前簽訂購房合同的，執行老辦法;在此之后簽訂購房合同的，執行新辦法。北京市政府昨日發布的《通知》中，符合經適房條件的家庭如果購買經適房，并于2008年4月11日之前簽訂購房合同的，將延續“老辦法”，即5年后上市交易，將按出售價格的10%補交土地收益等價款。這意味著在4月9日至11日的三天里簽訂購房合同的經適房家庭，如果將該經適房再上市出售，將享受到較少的補交款項政策。 4月11日雖已成為新老辦法的分界點，但仍有例外情形，北京34項重點工程的被拆遷戶，再次上市銷售經適房，只要房屋產權證滿5年、取得契稅完稅憑證，簽訂“購買經適房合同”的日期即使過了新老辦法的分界點，仍執行老辦法，享受“上市成交價10%”的待遇。34項重點工程名單可向市建委等部門查詢。
名詞解釋新房新辦法:滿5年后可上市，出售時應補交土地收益等價款，根據原購經適房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似商品房價差的70%補交。 如果當時經適房價格為3000元/平米，出售時，周邊類似商品房為10000元/平米，補交款項為：(10000-3000)×70%=4900元/平米。 老房老辦法:滿5年后可上市交易，補交價款則是按照原來的規定執行，即按上市成交價的10%補交土地收益等價款。 算賬：如果將自己的經適房出售，出售價格為10000元/平米，那么所要補交款項為：10000×10%=1000元/平米。
