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借名買房合同無效律師：當(dāng)心沒了房子丟了錢
來源：華西都市報(bào)作者：江先海2007年08月31日
記者在采訪中了解到，目前各地政府為解決城市低收入和中等收入家庭的居住問題，推出了安居房、康居房，特別是經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定了申購者須具備的條件。這些房子均具有房?jī)r(jià)低的特點(diǎn)，有些人具備這些條件，不打算買房，而有些人不具備這些條件，但卻希望能夠買到這種低價(jià)位的房子。于是，就出現(xiàn)了有人借他人名義買房的情況。
去年11月，胡某得知成都市政府推出了一批經(jīng)濟(jì)適用房，并且自家親戚劉某有資格申購其中一套。
在與劉某商量之后，雙方簽訂了一份借名買房合同，約定劉某幫助胡某以自己的名義購買一套經(jīng)濟(jì)適用房并在政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)將房產(chǎn)過戶到胡某名下，胡某承擔(dān)該套房屋的全部購房款并且一次性支付給劉某五萬元作為酬金。隨后，胡某將購房款以及五萬元酬金都交給劉某，劉某接著以自己的名義購買了其中一套經(jīng)濟(jì)適用房。從5月份開始，全國房?jī)r(jià)開始大漲，并且波及到成都。劉某看到以自己名義購買的那套房屋市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)比當(dāng)初胡某所交的房款翻了一倍多，劉某反悔，不愿按照借名合同的約定將房屋過戶給胡某，并將胡某當(dāng)初交給他的購房款以及酬金返還。胡某對(duì)此非常憤怒，表示撕破臉皮也要告劉某違約，但是卻不能肯定自己的主張能否得到法院的支持。
a律師觀點(diǎn)：
借名買房合同無效
針對(duì)這個(gè)問題，四川致高律師事務(wù)所林方平律師認(rèn)為：所謂的借名買房，是指以他人(符合購買條件的人)名義購買經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制購買的房產(chǎn)，名義買房人與實(shí)際買房人簽訂合同，約定實(shí)際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再將房產(chǎn)過戶到實(shí)際買房人名下。實(shí)際買房人支付購房款和額外一筆酬金給名義買房人，當(dāng)然，也有是親戚朋友關(guān)系則不另付酬金的情況。
借名買房合同在履行過程中，如果發(fā)生糾紛很有可能被認(rèn)定為無效，其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來不符合購房條件的人購買到經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房以及經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，因而損害了社會(huì)公共利益。并且這也是一種以合法形式掩飾非法目的規(guī)避法律的民事行為，根據(jù)我國《民法通則》第五十八條的規(guī)定，以合法形式掩飾非法目的的民事行為無效。據(jù)此，即使胡某起訴劉某要求其按照雙方簽訂的借名合同履行義務(wù)或者請(qǐng)求違約賠償，都不會(huì)得到法院的支持，因?yàn)闊o效的民事行為從行為開始起就沒有法律約束力。
b律師提醒：
借名買房房子和房款都損失
借名買房合同由于其合同本身的缺陷，如果當(dāng)事人雙方涉訟，法院通常都不會(huì)認(rèn)定合同有效。在這種情況下，實(shí)際購房者的權(quán)益根本得不到維護(hù)，特別是在實(shí)際購房者不能證明自己就是實(shí)際付款人的情況下，連返還購房款也會(huì)成為問題。因此，林律師提醒有借名買房意圖的購房者，應(yīng)看清這其中的利害關(guān)系，不要做違反法律規(guī)定的事情，否則可能因?yàn)樨潏D一時(shí)的便宜而使自己蒙受更大的損失。