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經(jīng)濟(jì)適用住房，“借名買房”當(dāng)心房財(cái)兩空
日前，香坊區(qū)法院審理并判決了一起親屬間的債務(wù)糾紛，判決潘某(化名)支付給她的外甥女張某(化名)購(gòu)房與裝修款13萬(wàn)余元，雙方對(duì)這個(gè)判決沒(méi)有異議，均沒(méi)有提出上訴。
早在2003年，家住哈爾濱市原動(dòng)力區(qū)的潘某，有一套廠區(qū)的住房，雖然面積只有十幾平方米，但聽(tīng)說(shuō)這個(gè)廠區(qū)房要?jiǎng)舆w，就和自己的外甥女商量能否用錢先把這個(gè)公產(chǎn)房買斷，這樣就可以在動(dòng)遷后得到一套新的房子。由于買斷的錢和動(dòng)遷后新房的差價(jià)潘某無(wú)力承擔(dān)，就希望外甥女張某拿這筆錢出來(lái)，而且告訴張某他們買這個(gè)房子是為了讓自己的母親、張某的外婆居住的。張某覺(jué)得自己能出錢買房的話，就能以較小的代價(jià)為自己的外婆弄一個(gè)養(yǎng)老的地方，于是她就答應(yīng)了。在拿出錢之前，她還和自己的姨母潘某簽訂了一份協(xié)議，基本內(nèi)容就是現(xiàn)有房屋的買斷款和以后新房差額部分都由張某承擔(dān)，以潘某的名義買下房產(chǎn)后，必須由張某的外婆居住。
到了2005年，房子建成，潘某被通知交款進(jìn)戶。張?jiān)诮豢钸M(jìn)戶后，為了能讓外婆盡快住進(jìn)新房，馬上就對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。在裝修結(jié)束后，張某催促姨母潘某將自己的外婆送過(guò)來(lái)居住。可潘某看到裝修后的房子改變了主意，她想自己住到這里，就把自己的母親送到了老人院，并要強(qiáng)行搬進(jìn)去居住。張某阻止其居住并強(qiáng)烈要求按照原來(lái)的約定讓其外婆居住，結(jié)果雙方發(fā)生了僵持。張某表示如果潘某不按照原先的約定辦，她就要起訴到法院；而潘某則認(rèn)為房子所有權(quán)人是自己，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)證和土地使用證上的名字都是自己的，自己有權(quán)利處置這所房子。
在這種情況下，張某將潘某告上了法庭，連同購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票以及她與潘某爭(zhēng)執(zhí)時(shí)的錄音資料等一并提交到了法庭。開(kāi)始她本想要求法院判決讓她的外婆住進(jìn)新房子，但潘某的丈夫提出張與潘簽訂的協(xié)議他并不知情，所以應(yīng)為無(wú)效。在律師的建議下改變了訴訟請(qǐng)求，要求潘某支付給她包括購(gòu)房款和裝修款在內(nèi)的共13萬(wàn)元。法院在審理后判決，潘某對(duì)該房屋享有所有權(quán)，但必須支付給張某包括購(gòu)房款和裝修款在內(nèi)的13萬(wàn)元。
法律解析
周飛律師認(rèn)為：
在法律上，本案存在著潘某與張某誰(shuí)更具有房屋所有權(quán)的問(wèn)題。
首先，前者要明確的是誰(shuí)是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。由于潘與張之間爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)就是對(duì)該房屋的使用支配權(quán)利。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”《物權(quán)法》中規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這些規(guī)定明確的是，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過(guò)依法登記，不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從本案例看，雖然張主張是她出資購(gòu)買的房屋，但由于經(jīng)過(guò)登記公示的物權(quán)人是潘，所以從法律上進(jìn)行判斷，潘才是房屋的物權(quán)所有人。如果在法庭上張?zhí)峁┎怀龈鞣N票據(jù)和錄音等證據(jù)，她那13萬(wàn)元也很可能無(wú)法要回。
其次，這個(gè)房屋對(duì)潘來(lái)說(shuō)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于如何處置房屋的任何協(xié)議必須由潘的丈夫與潘共同簽字才能生效，而是事前張只與潘本人簽訂了協(xié)議，所以該協(xié)議不應(yīng)該具有法律效力。
經(jīng)濟(jì)適用住房，“借名買房”基本上不行
張某想以潘某的名義購(gòu)買相對(duì)低價(jià)的房屋為自己的外婆居住，雖然愿望是很好的，但她遇到了一個(gè)重要的法律問(wèn)題，就是借名買房。最近一段時(shí)間，房?jī)r(jià)不斷上漲，政府為解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，推出了價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定了申購(gòu)者須具備的條件。有些人具備這些條件，不打算買房，而有些人不具備這些條件，但卻希望能夠買房，于是，有人就想借他人名義買房，但是，這類合同是否有效，如何操作才能保護(hù)自己的權(quán)益？為此，記者采訪了房產(chǎn)專業(yè)律師張博。張律師介紹到這里存在著兩個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。第一，合同的效力問(wèn)題；第二，房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
首先，關(guān)于合同的效力問(wèn)題。借名買房，指以借他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，名義買房人和實(shí)際買房人簽訂合同，約定實(shí)際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再將房產(chǎn)過(guò)戶到實(shí)際買房人名下，實(shí)際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋購(gòu)買價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)作為對(duì)價(jià)，這叫借名買房合同。在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效，其理由主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟(jì)適用住房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，而原經(jīng)濟(jì)適用住房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。
其次，即使買賣雙方對(duì)這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。具體有兩點(diǎn)，第一類可以稱為主觀上的風(fēng)險(xiǎn)，即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書面材料，但在現(xiàn)實(shí)中一旦涉訟，實(shí)際買房人難以證明自己才是實(shí)際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無(wú)效，實(shí)際買房人連要求名義買房人返還購(gòu)房款也成了問(wèn)題；第二類風(fēng)險(xiǎn)可以稱為客觀上的風(fēng)險(xiǎn)，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，在該段時(shí)間內(nèi)，如果名義買房人對(duì)他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣，在這種情況下，已經(jīng)付款的實(shí)際買房人只能向名義買房人要求返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。因此，一般情況下不宜借他人名義買房。
律師提醒讀者，“借名買房”一定要注意兩點(diǎn)，首先是注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類有動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之分，從價(jià)值角度評(píng)價(jià)，不論是動(dòng)產(chǎn)，還是不動(dòng)產(chǎn)，它都有一定的價(jià)值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對(duì)方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對(duì)方主張其是法律上的物權(quán)人，對(duì)方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)支付價(jià)款。同時(shí)，要保存好本人支付價(jià)款的收據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。